Московский вторичный рынок жилья продемонстрировал худшие показатели покупательской активности в октябре как минимум за 11 лет

Спрос
Статистика обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре. По количеству звонков и консультаций (среднему значению за указанный период) данный месяц уступает лишь «горячему» сезону на рынке жилой недвижимости, продолжающемуся с февраля по апрель включительно. Однако нынешний октябрь по этому показателю является пока одним из худших месяцев в 2016 году, отстав, в том числе, от «отпускных» июня—августа и незначительно (на 4%) опередив только май с его изобилием праздничных дней и крайне ограниченной вследствие этого покупательской активностью.

Таким образом, в частности, был побит антирекорд 2015 года по уровню потенциального спроса: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем октябре снизилось в годовом выражении на 22,5%. Число договоров о предоплате (финансовых обязательств о проведении сделок) сократилось за тот же период на 23%. Парадокс ситуации состоит в том, что прошлый октябрь, отмеченный «печатью» кризиса, хоть и демонстрировал в среднем сниженную относительно стабильного и тем более растущего рынка покупательскую активность, оказался, тем не менее, одним из лучших в этом отношении месяцев 2015 года (именно тогда покупатели, в целом адаптировавшиеся к изменившимся условиям, массово перешли из «режима ожидания» к решению жилищных вопросов).

«К настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой московского вторичного рынка жилья в 2016 году является постепенное (важно отметить, что не резкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15–20% в годовом выражении, то, чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2015 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников. В нынешнем октябре — никакого „адреналина“: потенциальный спрос и количество фактических покупателей минимально изменились по сравнению с прошлыми месяцами (в частности, относительно сентября снизились на 1,2 и 2% соответственно). Отсюда — разница показателей. Текущие ожидания связаны с тем, что гандикап начала 2016 года будет полностью нивелирован, и по итоговым суммарным значениям спроса рынок сравняется с уровнем 2015 года», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Предложение
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам октября объем предложения на московском вторичном рынке жилья составил 43 422 объекта, увеличившись по сравнению с сентябрем на 5,8%. Надо отметить, что на текущий момент это максимальный с начала 2016 года ежемесячный прирост по данному показателю, до сих пор коррекция не превышала 3,7%. При этом за прошедшие десять месяцев количество представленных к продаже вариантов столичной «вторички» увеличилось всего на 0,2%.

Распределение общего объема предложения в сегменте вторичного жилья Москвы по отдельным категориям представлено в таблицах ниже:

«В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь, в первую очередь, об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего, пяти-, девятиэтажных „панелях“) и отчасти „сталинках“ в спальных районах — их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты — заведомо „аутсайдеры“, и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой — около 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках», — комментирует Сергей Шлома.

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время в процессе купли-продажи фактически участвуют не более 20% экспонируемых в сегменте вторичного жилья объектов. 4/5 общего количества лотов в централизованных базах данных — «балласт» из переоцененных предложений и виртуальных «дублей». По словам Сергея Шломы, реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации — в большинстве случаев те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. При этом данное количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом сократившейся покупательской аудитории и текущего снижения спроса.

В контексте анализа динамики предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре
надо отметить, что на фоне общего прироста количества выставленных на продажу объектов объем «эксклюзивов» в ИНКОМ-Недвижимость снизился относительно сентября на 11,6%. Это, в том числе, свидетельствует, об эффективности продаж в компании.

Цена
Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре составила 182,3 тыс. рублей за кв. м: минус 1% относительно сентября (максимальный с начала года показатель месячной коррекции) и минус 2,3% — за прошедшие десять месяцев. По сравнению с октябрем 2015 года средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 3,7%.

Актуальные показатели средних заявленных цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

Средняя цена предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам октября $ 2912 за кв. м, увеличившись на 2% относительно сентября и на 8,7% с начала 2016 года.

При этом фактическая коррекция цен осуществляется в рамках торга в процессе переговоров по конкретной сделке: абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. С июня прошлого года такая практика носит не просто массовый, а в определенном смысле аномальный характер. В октябре 2016-го доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья составила 83%. Средний размер скидки — 8,6%. Всего 6% реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 11% — в соответствии с изначальным запросом продавца.

«Статистика активных продаж при общем уровне предложения красноречиво говорит о том, что собственники по-прежнему сопротивляются необходимости выставлять свои объекты по актуальным, соответствующим ожиданиям покупателей, ценам. 20% продавцов адаптировались к сегодняшней реальности. Подавляющее большинство — нет. Они „живут“ вчерашними ценами, пытаются „переломить“ рынок, их любимая фраза: „А давайте попробуем!“. И вот это „давайте попробуем“ как раз и является причиной тотального торга: изначально люди заявляют несовместимую с реальной сделкой цену, а после, расставшись с иллюзиями, начинают ее снижать. И так будет до тех пор, пока цены на рынке ползут — именно такое определение — вниз. Как только по этому показателю мы оттолкнемся от „дна“, тренд изменится, и количество продаж с дисконтом вернется на нормальный среднерыночный уровень — 50–60%», — объясняет одну из наиболее ярких особенностей кризисного вторичного рынка Сергей Шлома.

Экспозиция
Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в октябре составил 86 дней — на 3 дня больше (плюс 3,6%), чем в сентябре. В целом этот показатель остается на крайне высоком уровне, характерном для нынешнего года. Так, средний срок экспозиции за десять прошедших месяцев выше среднего значения за период систематических наблюдений с 2012 по 2015 гг. включительно на 21%.

При этом специалисты ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают: сроки экспозиции резко различаются в зависимости от ликвидности объекта. «Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, неинтересные покупателю объекты без грамотной работы с ценой „зависают“ в базе на долгие месяцы», — говорит Сергей Шлома.

Самая дешевая квартира
Самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД в октябре стала «однушка» общей площадью 20 кв. м на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Холмогорской (ст. м. «Бабушкинская»). Цена предложения: 3,2 млн рублей.

Самая дорогая квартира
Самым дорогим предложением прошедшего месяца является шестикомнатный трехуровневый пентхаус с отдельным входом и панорамными видами в 7-этажном «историческом» доме на Большой Никитской улице (ст. м. «Арбатская»). Общая площадь — 750 кв. м. В распоряжении собственника пентхауса — две открытые террасы. Примечательный своим архитектурным обликом дом с изысканной лепниной, эркерами и французскими балконами является частью ансамбля доходных домов, возведенного в начале прошлого века по проекту архитектора Н. Д. Струкова. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 569,2 млн рублей.