По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, 12% покупателей на московском вторичном рынке жилья в настоящее время являются т. н. консервативными инвесторами, приобретающими квартиры с целью сохранения денежных средств. Этот факт тем более примечательный, что в предыдущие три года активность данной категории потенциальных участников операций купли-продажи столичной «вторички» находилась в прямом смысле на нулевом уровне: в период 2015–2017 гг. компанией не было зафиксировано ни одной сделки в указанном сегменте в инвестиционных и «сберегательных» целях — все покупки совершались только по необходимости, исходя из актуальных потребностей в решении жилищных вопросов. Изменение ситуации в текущем году обусловлено действием следующих факторов: 1) развитием тенденции снижения процентных ставок по банковским вкладам в сочетании с изменением ценовой конъюнктуры на московском рынке вторичного жилья (окончанием затяжного периода снижения цен); 2) нестабильностью в финансовом секторе — ослаблением рубля и угрозами введения санкций в отношении крупнейших государственных банков. Статистика ИНКОМ-Недвижимость свидетельствует: по итогам августа актуальный спрос на московской «вторичке» (количество внесенных авансов) на 10% превысил показатель годичной давности, и одной из причин увеличения покупательской активности является очередной виток удешевления национальной валюты.
Возвращение «консервативных инвесторов» на столичный рынок вторичного жилья было отмечено уже в начале 2018 года и стало следствием изменения позиции населения при выборе способов сохранения финансовых накоплений в связи с продолжающимся снижением ставок по депозитам и окончанием периода отрицательной коррекции цен на недвижимость. «Движущей силой» в данном случае являются оба эти фактора — именно их сочетание сделало для граждан очевидным нынешнее преимущество вложений в квадратные метры в качестве инструмента сбережения денежных средств. Таким образом, столичная «вторичка» отчасти вернула доверие к себе в качестве условной инвестиции, которое полностью утратила после девальвации рубля три с половиной года назад.
«Пресловутый „черный вторник“ в декабре 2014 года будто сорвал стоп-кран на рынке недвижимости: люди, видя, как их деньги стремительно обесцениваются, „смели“ все, что было в базе, не задумываясь о последствиях и не просчитывая результат. Мы понимали, что это преждевременный спрос и били в колокола: „Не торопитесь! Квартиры будут дешеветь“, но покупатели не слышали — они бежали спасать свои капиталы, большие и малые. Уже в 2015 году, когда рубль стабилизировался, эти „инвесторы“ вышли с предложением о продаже жилья и столкнулись с жестокой правдой: спрос на недвижимость был исчерпан надолго вперед, покупательская способность населения резко уменьшилась, их квадратные метры оказались никому не нужны — цены устремились вниз. В период с 2015 по 2017 годы столичная „вторичка“ подешевела почти на 25% (исходя из стоимости ее реализации), а у участников рынка сформировалась четкая позиция: квартира — это необязательно привлекательный актив, но и вложение, чреватое убытками», — вспоминает то переломное время директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В том же конце 2014-го банки, ограниченные (из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ) в пополнении ликвидности за счет займов у регулятора, резко повысили проценты по вкладам в стремлении привлечь денежные средства населения. Для сравнения: средневзвешенная процентная ставка по рублевым депозитам физических лиц сроком до одного года (кроме «до востребования») в ноябре составляла 6,38%, а в декабре — уже 12,11%. В условиях увеличения ставок по вкладам и развития тенденции снижения цен на жилье сложилась ситуация, при которой депозит стал очевидно более привлекательным инструментом сбережения денежных средств, чем недвижимость.
С апреля 2015 года вместе с ключевой ставкой начали снижаться проценты по вкладам, но вплоть до конца прошлого года в глазах массового потребителя, выбирающего, как сохранить накопления, вклад в банке выглядел предпочтительнее продолжающего дешеветь квадратного метра. Но в 2018-м «расклад сил» принципиально поменялся. Цены на вторичное жилье не только стабилизировались, но и стали незначительно расти. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за восемь месяцев средняя стоимость предложения объектов на «вторичке» увеличилась на 9,4%. В то же время доходность по депозитам продолжила последовательно уменьшаться. Динамика цен предложения на московском вторичном рынке жилья и ставок по банковским вкладам физлиц с 2014 года представлена на диаграмме ниже.
«Сегодня условный обладатель нескольких миллионов рублей понимает: он может положить свои сбережения на годовой депозит и получить чуть больше 5% либо приобрести квартиру, сдать ее и иметь 5–7% прибыли в год. При этом с одной стороны — устойчивая тенденция снижения ставок, риски отзыва лицензий на осуществление банковской деятельности и глобальные угрозы введения санкций в отношении государственных банков. С другой — недвижимость, приносящая доход не меньше, чем банковский вклад, и имеющая потенциал к увеличению стоимости, а это еще дополнительно примерно 5% — итого до 12% годовых. Таким образом, на текущий момент на московском вторичном рынке жилья сформировался пул покупателей, которые предпочитают конвертировать накопления в квадратные метры, а не нести в банк. Этих людей относительно немного — в разы меньше в абсолютном выражении, чем в 2014 году. Среди них совсем нет тех, кто вкладывается в элитное жилье. Но все-таки доля т. н. консервативных инвесторов в настоящее время очевидна и осязаема — по нашим оценкам, она составляет 12% от общего объема спроса. Для сравнения: в 2015–2017 годах в компании вообще не было сделок с целью сохранения денежных средств», — рассказывает Сергей Шлома.
Нестабильность в финансовом секторе — в частности, ослабление рубля и угрозы введения санкций в отношении крупнейших государственных банков — дополнительно мотивирует граждан искать альтернативные источники сбережения накоплений. Сергей Шлома рассуждает: «Казалось бы, долларовый депозит в госбанке — эффективное успокоительное в случае возможной девальвации национальной валюты. Но при сегодняшних международных вызовах проверенные рецепты легко могут стать бесполезными. Что, скажем, будут делать банки в случае запрета на ведение операций в долларах, как выполнять обязательства перед клиентами, имеющими долларовые вклады? Естественно, те же вопросы задают себе и сами потенциальные вкладчики. И очевидно, что ответы их не успокаивают, — люди рассматривают новые или дополнительные возможности сохранения капитала. Акции, биткоины, золото, бриллианты, раритеты — все это непонятно и недоступно массовому потребителю. И снова на первый план выходит „старый добрый“, понятный сберегательный инструмент — квартира в Москве, столице нашей Родины, куда бесконечным потоком едут работать со всей страны и ближнего зарубежья, где доступное жилье всегда „срочно требуется“».
По оценкам специалистов, самый востребованный объект у покупателей, приобретающих жилплощадь в «сберегательных» целях, — однокомнатная квартира пониженного и среднего классов комфортности рядом с метро. Важное отличие от инвестиционного спроса до 2014 года — в настоящее время премиальное и элитное жилье не рассматривается под арендный бизнес. «Если раньше инвестор предпочитал приобрести одну квартиру за 50 млн рублей, отремонтировать ее, сдать, получить 2% годовых, потеряв в прибыли по сравнению с массовым рынком, но не связываясь с управлением недвижимостью, то сейчас критерий один — чистый расчет. Люди понимают, что могут годами ждать нанимателя, готового платить за жилье 130 тысяч рублей в месяц, а желающего за 30 тысяч найдут за два дня. Поэтому вместо одной квартиры за 50 млн покупают десять по 5 млн, быстро заселяют их, тратят время и усилия на управление своим „жилым фондом“, но в итоге имеют до 7% гарантированного годового дохода», — говорит Сергей Шлома.
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на конец августа средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья, выраженная в долларовом эквиваленте, составила $ 2651 за кв. м, снизившись относительно конца июля на 7,9%. Ослабление рубля привело к некоторому увеличению активности покупателей квадратных метров, но не вызвало памятный по 2014 году ажиотаж: по итогам прошедшего месяца количество авансов (актуальный спрос) превысило показатель прошлого года на 10%. Достаточно спокойная реакция участников жилищного рынка на нынешнее удешевление национальной валюты объясняется следующим: во-первых, недавним опытом — люди помнят, как вслед за покупательским бумом цены на жилье снизились; во-вторых, своего рода привычкой к валютным колебаниям последних нескольких лет; в-третьих, существенно более ограниченными, нежели три с половиной года назад, покупательскими способностями большей части населения.
В то же время в связи с текущей ситуацией на валютном рынке в компании отмечают: систематическая девальвация рубля способна нарушить статус-кво в сфере недвижимости. «Десять лет назад московский рынок жилья массовых сегментов полностью перешел на расчеты в рублях в ответ на стабилизацию курса национальной валюты. Это был логичный и долгожданный шаг: понятно, что проще вести финансовые дела в той валюте, которая эмитируется государством. Но если случится так, что рубль вновь станет крайне нестабильным (скажем, каждый год начнет дешеветь на 20–30%), скорее всего, рынок недвижимости снова постарается выйти из рублевой зоны и найти более устойчивый эквивалент для расчетов», — заключает Сергей Шлома.
