В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что на вторичном рынке жилья старой Москвы продолжается ежемесячный прирост спроса по отношению к прошлогодним показателям: так, в минувшем месяце количество внесенных авансов оказалось на 10% больше, чем в июне 2017-го. Однако годовая разница могла бы быть еще больше, если бы не пауза, которую «вторичка» взяла в связи с началом финальной части ЧМ-2018. Вследствие проведения мундиаля, а также начала сезона отпусков актуальный спрос во второй половине июня снизился по отношению к первым двум неделям месяца на 25%, а количество лотов, выставляемых на продажу, сократилось за этот же период на 30%. Также по итогам прошлого месяца специалисты компании фиксируют развитие на «вторичке» отмеченных ранее тенденций: в частности, сокращение объема предложения как на рынке в целом (на 13,8% за год), так и в базе компании (на 19,5% за год) и дальнейший медленный рост цен. Так, средняя стоимость предложения 1 кв. м в сегменте увеличилась за год более чем на 7 000 рублей, а средний чек сделки — на 200 000 рублей. По большей части этот рост вызван вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов стоимостью до 15 млн рублей — по отношении к июню 2017 года их количество уменьшилось на 18,4%. Наравне с активизацией спроса сокращается средний срок экспозиции на «вторичке»: с 74 дней в июне 2017-го и 79 дней в нынешнем январе — до 70 дней на текущий момент. Доля сделок с дисконтом, равная год назад 88%, уменьшилась до 82%, средний размер скидки — с 9,5% до 7%, а доля операций по купле-продаже жилья, прошедших с превышением заявленной цены, за отчетный период выросла с 3% до 7%.
Поведение продавцов и покупателей в сегменте комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Финальная часть Чемпионата мира по футболу оказала колоссальное влияние на положение дел на вторичном рынке жилья старой Москвы. Все внимание многих потенциальных продавцов и покупателей вторичной недвижимости сейчас приковано к жарким баталиям на футбольных полях, где исход игры решается порой в последние минуты. В результате вместо того, чтобы заключать сделки, люди зажигают на стадионах, в фан-зонах или в спортбарах. Кроме того, свою роль сыграло и наступление периода летних отпусков. Если проанализировать отдельно первую и вторую половины июня, то мы увидим, что за последние две недели месяца уровень актуального спроса на „вторичке“ — количество внесенных авансов — упал на 25% по отношению к первым двум неделям июня. Хотя в целом по месяцу аналогичный период прошлого года мы все-таки обогнали — на 10%. Активность продавцов уменьшилась еще заметнее: во второй половине июня в нашей компании было заключено на 30% меньше договоров на продажу „вторички“, чем по итогам первых двух недель месяца. Отмечу, что футбольная лихорадка поразила и наших риэлторов: некоторые из них берут отпуска специально во время чемпионата, чтобы посетить наиболее интересные матчи, причем не только в Москве. Вместе с тем мы прогнозируем, что по завершении Чемпионата мира по футболу игроки рынка недвижимости, фигурально говоря, вернутся на свою половину поля».
Об увеличении спроса на вторичном рынке недвижимости по сравнению с показателями прошлого года свидетельствуют также изменения, произошедшие со сроками экспозиции, долей сделок с дисконтом и размером скидок. По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции в сегменте, равный 74 дням годом ранее и 79 дням в нынешнем январе, сейчас опустился до отметки в 70 дней. Доля сделок с дисконтом на «вторичке» составляет на текущий момент 82% против рекордных 88% год назад. Средний размер дисконта снизился с 9,5% в июне 2017-го до 7% в прошлом месяце. При этом доля сделок с премией (т. е. прошедших по более высокой стоимости, чем заявленная) увеличилась до 7%, в то время как в аналогичный период прошлого года она составляла всего 3%.
Последовательное сокращение объема предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы наблюдалось в течение 2017-первой половины 2018 гг., в июне из-за низкой активности продавцов эта тенденция лишь усилилась. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в прошлом месяце экспозиция в указанном сегменте (29 704 лота) уменьшилась на 3,1% по отношению к маю и на 13,8% к июню 2017-го. А при анализе базы данных вторичного жилья, реализацией которого занимается ИНКОМ-Недвижимость, видно, что объем предложения находится на наиболее низком для нынешнего года уровне — 7218 объектов. В сравнении с маем этот показатель сократился на 3,6%, с июнем 2017-го — на 19,5%.
В то же время средняя стоимость предложения вторичного жилья в столице, наоборот, постепенно повышается. На данный момент цена 1 кв. м равна 184 690 рублям, за месяц она выросла на 2 164 рубля, с июня прошлого года — на 7 139 рублей. Средняя стоимость реализации в сегменте вторичной недвижимости, по наблюдениям специалистов компании, также увеличивается — правда, довольно медленными темпами. Если год назад средний чек сделки был равен 7,5 млн рублей, а к началу 2018-го упал до 7,35 млн рублей, то к настоящему моменту он вырос до 7,7 млн рублей.
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость объясняют постепенный рост цен преимущественно тем, что при активизации спроса быстрее всего из предложения вымываются лоты низшего и среднего ценовых сегментов — стоимостью до 15 млн рублей. Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: «Подобные объекты традиционно являются наиболее ходовым товаром на рынке и, таким образом, своего рода маркером его состояния — повышение спроса на них свидетельствует об оживлении рынка после кризисного падения. Как демонстрирует статистика Аналитического центра нашей компании, объем предложения лотов стоимостью до 15 млн рублей уменьшился за год на 18,4% — с 21 619 до 17 651 объекта. При этом маловостребованная элитная недвижимость зачастую становится „мертвым грузом“ в экспозиции вторичного жилья, что приводит к увеличению усредненных ценовых показателей».
Также аналитики отмечают, что в границах старой Москвы (за исключением ЗелАО) наибольшее число объектов стоимостью до 15 млн рублей на данный момент экспонируется в ЮАО (3026 лотов), наименьшее — в СЗАО (604 лота).
