Квартира в Москве по цене комнаты: факты и заблуждения о самых дешевых предложениях отдельной жилплощади на вторичном рынке жилья столицы

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на московском вторичном рынке жилья выставлено на продажу 338 квартир стоимостью до 3,5 млн рублей включительно. 89% этих лотов (301 объект) находятся в Новой Москве и лишь 11% (37 объектов) располагаются в ее «старых» границах. Для сравнения: в июне 2012 года (до присоединения к столице Новомосковского и Троицкого административных округов) вниманию покупателей предлагалось всего 42 таких квартиры. Сопоставив цифры, можно говорить о том, что фактически прирост — следствие увеличения жилищного фонда столицы (а значит, и объема предлагаемого к продаже жилья) за счет объектов низкой ценовой категории.

Наибольшее количество квартир стоимостью до 3,5 млн рублей в «старой» Москве сосредоточено в Восточном административном округе — 30% общего объема предложения такого жилья. Ни одной квартиры указанной стоимости нет в Центральном административном округе (хотя в 2012 году один объект все-таки выделялся «белой вороной» в ценниках на рынке жилья ЦАО).

«Опытный риэлтор точно знает направление поиска таких квартир, если ему поступает соответствующий запрос. В границах МКАДа существует ограниченное количество районов, улиц и домов, где эти объекты продаются чаще всего, и найти там требуемый вариант наиболее вероятно. В данном случае мы говорим об условно „стандартном“ объекте — отдельной жилплощади в „старой“ Москве по цене до 3,5 млн рублей. Оборачиваемость этих квартир очень высокая — 2–3 года в отличие от 7–10 лет, которые проходят между покупкой и продажей обычного жилого объекта на вторичном рынке. Люди рассматривают такое жилье как временное пристанище, изначально не собираются долго здесь жить и улучшают свои жилищные условия сразу, как только возникнут соответствующие материальные возможности», — рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Под условно «стандартной» квартирой стоимостью до 3,5 млн рублей в границах МКАД надо понимать малогабаритную «однушку», чаще всего в доме с коридорной системой расположения квартир (т. н. дом гостиничного типа), общей площадью до 20 кв. м, возможным наличием кухни площадью до 3 кв. м и отдельного санузла. Таких объектов — большинство среди указанной ценовой категории в базах данных «старой» Москвы, и в отношении их реализации существует два типичных заблуждения:

— Это суперликвидные объекты, которые продаются быстрее остальных.
Срок экспозиции таких квартир крайне чувствителен даже к минимальным ценовым колебанием. 100 тысяч рублей в конечной стоимости могут сыграть роковую роль в том, чтобы объект на многие месяцы завис в продаже. Примечательно, что в настоящее время ситуацию существенно усугубили кризисные явления на рынке жилья — а именно снижение цен на недвижимость и как следствие сокращение ценовой разницы между типовым жильем и «малогабаритками».

Фактическая, с учетом дисконта, коррекция стоимости жилых объектов за последние полтора года привела к тому, что типовую однокомнатную квартиру в «хрущевке» в спальном окраинном районе столицы сегодня можно купить за 4–4,2 млн рублей. Полтора года назад такое было невозможно. «„Полноценные“ квартиры оценивались от 5 млн рублей, и в этом случае разница в цене являлась безоговорочным конкурентным преимуществом малогабаритного жилья. Сейчас „хрущевки“ заметно, на 15–20%, подешевели, а „малогабаритки“ опустились в цене несущественно (их собственники считают, что и так продают самые дешевые объекты на рынке и крайне неохотно идут на дисконт). Таким образом, разница в цене между жильем малой площади с минимумом удобств и комфорта и объектами с привычными для покупателя потребительскими характеристиками крайне сократилась. Человек рассуждает: „Зачем мне квартира за 3,5 млн рублей, в которой надо ходить боком, если до полноценного жилья не хватает всего 500 тысяч рублей?“», — отмечает Сергей Шлома. По оценкам специалистов, привлекательная цена малогабаритной квартиры гостиничного типа в настоящее время составляет 3,2–3,3 млн рублей — примерно на 20% ниже стоимости «однушки» в «хрущевке» в окраинном районе столицы.

— Между «малогабариткой» и комнатой покупатель всегда выберет отдельную квартиру.
По опыту специалистов ИНКОМ-Недвижимость, ситуация, когда после просмотров малогабаритных квартир, клиент в итоге покупает комнату в коммунальной квартире — не редкость в риэлторской практике. Значительная часть клиентов, изначально ориентированных на покупку отдельной «мини-жилплощади» в итоге делает вывод, что не смогут жить «в условиях общежития» (коридорный тип расположения квартир — на лестничную клетку выходят двери 40–50 квартир — действительно характерен для общежитий и гостиниц). Многие понимают, что чувствуют себя дискомфортно в крайне ограниченном пространстве жилой площади.

При этом риэлторы отмечают, что такой выбор — решение, как правило, людей в возрасте. «Предпочесть „малогабаритке“ комнату в „коммуналке“ могут, как правило, покупатели с „психологией советского человека“. Так почти никогда не делает молодежь: клиенты до 30–35 лет предпочитают снимать жилье до тех пор, пока их материальное положение не позволит приобрести квартиру требуемого ими уровня комфорта», — говорит Сергей Шлома.

Если рассмотреть весь объем предложения квартир стоимостью до 3,5 млн рублей на вторичном рынке жилья Москвы, можно выделить следующие группы объектов:

— малогабаритная квартира гостиничного типа в границах МКАД
Пример: Однокомнатная квартира на 5-м этаже 5-этажного кирпичного дома (бывшее общежитие) на ул. Маршала Рыбалко (ст. м. «Октябрьское поле»). Общая площадь — 10 кв. м, жилая — 9 кв. м, кухня — 1 кв. м. Цена предложения: 3 млн рублей.

— малогабаритная квартира в границах МКАД со стандартным расположением квартир на лестничной клетке
Пример: Однокомнатная квартира на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома на Севастопольском проспекте (ст. м. «Тульская»). Общая площадь — 24 кв. м, жилая — 16 кв. м, кухня — 3,5 кв. м. Цена предложения: 3,4 млн рублей.

— квартира со стандартными или повышенными потребительскими характеристиками в пределах МКАД, имеющая обременения
Пример: Однокомнатная квартира на 3-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Реутовской (ст. м. «Новогиреево»). Общая площадь — 30 кв. м, жилая — 20 кв. м, кухня — 7 кв. м. Покупка с отсрочкой заселения: в квартире остается проживать бывший собственник — пожилая женщина. Цена предложения: 3 млн рублей.

— квартира со стандартными потребительскими характеристиками в пределах МКАД, срочная продажа
Пример: Однокомнатная квартира на 2-м этаже 4-этажного кирпичного дома во 2-м квартале Капотни (ст. м. «Братиславская»). Общая площадь — 38 кв. м, жилая — 19 кв. м, кухня — 8 кв. м. Срочная продажа. Цена предложения: 2,8 млн рублей.

— квартира со стандартными или повышенными потребительскими характеристиками в Новой Москве
Пример: Однокомнатная квартира на 12-м этаже 19-этажного монолитного дома в г. Троицке. Общая площадь — 42 кв. м, жилая — 20 кв. м, кухня — 10 кв. м. Цена предложения: 3,5 млн рублей.

— квартира в новостройке со стандартными или повышенными потребительскими характеристиками в Новой Москве, переуступка прав
Пример (квартира в малоэтажном комплексе): Однокомнатная квартира на 2-м этаже 3-этажного корпуса ЖК «Спортивный квартал» (12 км от МКАД). Общая площадь — 30 кв. м, жилая — 20 кв. м, кухня — 10 кв. м. Цена предложения: 2,3 млн рублей.

Пример (квартира в многоэтажном доме): Однокомнатная квартира на 7-м этаже 18-этажного дома в г. Щербинка. Общая площадь — 43 кв. м, жилая — 20 кв. м, кухня — 13 кв. м. Цена предложения: 2,9 млн рублей.

«Предложение квартир стоимостью до 3,5 млн рублей в Новой Москве качественно отличается от тех объектов, которые продаются внутри МКАД. Во втором случае за редкими исключениями (которые являются обстоятельствами, усложняющими сделку) речь идет о старом жилищном фонде, жилье с крайне низкими потребительскими характеристиками. В Новомосковском и Троицком округах — это в значительной мере высококачественные современные объекты. В данном случае на качество предложения вторичного рынка существенное влияние оказывает колоссальный объем строительства, которое ведется на этих территориях и постепенно переходит на „вторичку“. А стоимость определяет средний уровень цен в этой локации — в среднем на 43% ниже, чем в „старых“ границах Москвы», — заключает Сергей Шлома.