Квартира в аренду: дешеветь нельзя простаивать

Поводом для написания этого материала послужила размещенная в интернете жалоба москвички, которая решила сдать свою квартиру в аренду, но, подозревая риэлторов в умышленном занижении цены, отказалась от их услуг. Поскольку описанная ситуация стала для наймодателей весьма распространенной, рассмотрим ее в подробностях.

Суть вопроса: гражданка N обратилась в Департамент аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость за содействием в сдаче внаем ее объекта. Не желая принимать во внимание реалии сегодняшнего рынка найма жилья (на котором предложение в 1,5 раза превышает спрос), арендодатель настаивала на завышении арендной ставки и обвинила специалистов-риэлторов в непрофессионализме.

Подробности: в аренду сдавалась 1-комнатная квартира в 15 минутах ходьбы от станции метро «Новогиреево». Согласно статистике, средняя стоимость аренды «однушки» в ВАО столицы составляет 27 тысяч рублей в месяц. Для определения размера ставки найма конкретного объекта требуется провести анализ рынка недвижимости, включая мониторинг популярных рекламных площадок в интернете.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость обнаружили в объявлениях несколько аналогичных объектов в том же районе, с арендными ставками 28–29 тысяч рублей. Практически по всем параметрам они подходили под описание оцениваемой квартиры. Но был нюанс: данные объекты располагались гораздо ближе к метро, при этом оставались в экспозиции более 2 недель, что свидетельствует о низком спросе в районе. Эксперты провели более глубокий анализ картины спроса и предложения в округе, на основании которого хозяйке квартиры было предложено выставить объект в экспозицию с максимальной ценой 30 тысяч рублей при возможном торге до 29–28 тысяч рублей. Такой расчет и доводы показались арендодателю неубедительными, поскольку найм своей жилплощади она самостоятельно оценила в 35 тысяч рублей — так сказать, по ощущениям.

Кроме того, на предложение встретиться и обсудить нюансы найма и ценообразования, а также сделать фото квартиры дама ответила отказом, выслать фото самостоятельно она тоже не захотела. Остается только предполагать, как скоро найдутся арендаторы этого объекта.

Для справки: в настоящее время 95% нанимателей при поиске жилья изучают фото объектов в интернете, определяют для себя понравившиеся варианты и только после этого выезжают на просмотры. Фотографии необходимы, и если арендодатель против того, чтобы их сделал риэлтор, следует самому подготовить снимки и передать их в агентство.

Комментарий. Мы попросили прокомментировать ситуацию заместителя директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксану Полякову:

— В нынешних социально-экономических условиях завышение стоимости найма не просто неэффективный метод, он чрезвычайно убыточный для арендодателя. Месяц за месяцем простоя квартира приносит только убытки — траты на ее содержание. На сегодняшний день спрос на столичном рынке аренды жилья в 1,5 раза ниже предложения. Ставка найма самых низкобюджетных вариантов не превышает 20 тысяч рублей в месяц. Сложно представить, что квартира, размер арендной платы которой соответствует 28 тысячам рублей, может быть сдана за 35 тысяч рублей в месяц. И риэлтор, который не обещает сдать дороже, а гарантирует, что объект будет сдан по адекватной, рыночной, цене, является настоящим профессионалом, несущим ответственность за свою работу.

Также хочу обратить внимание на то, что агентство взимает комиссионные только по факту сдачи квартиры в аренду. Риэлтору выгодно сдать жилплощадь по максимальной цене, но искусственно завышать ее стоимость, вводить в заблуждение арендодателя, провоцировать простои и убытки никакая уважающая себя компания не станет. У квартиры есть реальная арендная ставка, и при любых ценовых перегибах агентство лишится доверия собственников объектов и тех, кто их снимает.

Калькулятор наймодателя:
если квартира не сдается в течение месяца

Рассмотрим, какими убытками может обернуться для арендодателя нежелание адаптироваться к реалиям рынка.

Например, собственник квартиры считает, что сможет сдать свой объект за 30 тысяч рублей в месяц притом, что аналогичное жилье в его районе арендуется за 28 тысяч, и то не нарасхват. Если принять условия и снизить арендную ставку до 28 тысяч в месяц, то годовой доход от найма составляет 336 тысяч рублей.

Подсчитаем, сколько денег принесет квартира без дисконта, но с простоем в один месяц (это очень щадящие условия, так как сегодня переоцененная жилплощадь может оставаться невостребованной не один или два месяца, а даже более полугода — пока собственник не снизит ставку). При умножении 30 тысяч в месяц на 11 месяцев получаем 330 тысяч рублей. На этом примере мы видим, что даже минимальный простой переоцененной жилплощади снижает годовой доход на 6 тысяч по сравнению с объектом, своевременно сданным в аренду по рыночной цене. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов расходы на содержание квартиры — квартплату, коммунальные платежи… Если не получать финансы от проживания квартирантов, бюджету наймодателя остается «петь печальные романсы».