Количество новых проектов на «загородке» сократилось в 3 раза, при этом число сделок с держателями валютных накоплений увеличилось на 6%
Вывод поселка на загородный рынок жилья требует от застройщика больших временных затрат. Следовательно, проекты, выставленные на продажу в конце 2015 года, были запланированы в более благоприятный экономический период. В 2014 году активность девелоперов пошла на спад, в результате по итогам IV квартала 2015 года появилось только 11 новых коттеджных поселков против 33 в аналогичный период
Новое — хорошо забытое старое
Нельзя сказать, что предложение новых объектов сконцентрировано на
Условно новые проекты 2015 года можно разделить на 3 группы.
К первой относятся поселки, организованные на земле, доставшейся девелоперу в кризис на крайне выгодных условиях, например, за долги или в качестве залогового имущества. В этом случае застройщик зачастую стремится извлечь из полученного актива быструю прибыль, реализуя главным образом участки без подряда.
Вторая группа проектов появилась на базе уже существующих — как новая очередь строительства либо новый квартал в продаваемом или уже проданном поселке. Примером здесь может служить территория организованной застройки в КП «Белаго», где изначально продавались участки без подряда. Предложение небольших дуплексов по цене от 3,8 млн рублей повысило интерес покупателей к проекту в целом. Подобная концепция использовалась и в ЖК «Полесье», в котором появился квартал организованной застройки «Буковая аллея» — купить коттедж площадью 123 кв. м здесь можно по цене 4,7 млн рублей.
Поселки третьей группы расположились преимущественно в уникальных и наиболее востребованных покупателями локациях. В этом случае застройщик уже имел опыт успешной реализации лотов на данном направлении и довольно точно понимал, на какие сегменты и форматы существует отложенный спрос. В качестве примера можно назвать КП
Участки без подряда — вчерашний день?
В 2015 году вообще и в IV квартале в частности наибольшим спросом пользовалась загородная недвижимость, расположенная в ближнем Подмосковье — между Московским малым и большим кольцами, где на конец года было сосредоточено 44% проданных объектов. В аналогичный период
Внимание покупателей, прикованное к территориям вблизи столицы, с одной стороны, побуждает девелоперов выводить на рынок новые поселки, с другой, ограничивает застройщиков в их стремлении предлагать участки без подряда.
«Сейчас многие участки без подряда реализуются практически по цене подведения коммуникаций, что невыгодно землевладельцам. В будущем количество удачно расположенных поселков такого формата будет сокращаться, уступая место проектам с компактными коттеджами, таунхаусами и малоэтажными домами — это наиболее эффективные способы использования земли с хорошей локацией», — комментирует руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости
Большинство покупателей выбирает загородное жилье в качестве альтернативы московскому либо планирует сделать его основным в перспективе. Как следствие специалисты ожидают смещения предложения участков без подряда в дальнее Подмосковье на расстояние от 30 км от МКАД, где и в настоящее время совершается значительная доля сделок с данным форматом недвижимости. В целом по итогам IV квартала 2015 года участки без подряда составили 58% от всех приобретенных в Подмосковье объектов. Годом ранее результат был аналогичный. Здесь следует отметить, что, помимо земли, на загородном рынке в радиусе 40–50 км от МКАД зафиксировано избыточное предложение домовладений и участков с подрядом.
Все меньше, меньше и меньше…
Формирующиеся в ответ на кризис тренды на рынке, а также популярность загородных объектов на близком от Москвы расстоянии приводят к изменениям в общей структуре предложения и спроса. Например, на традиционно элитном направлении Новая Рига в прошлом году массово зафиксированы сделки с покупателями экономкласса. В 2016 году эксперты ожидают схожие пертурбации в других локациях. В частности, на востоке могут появиться объекты, ориентированные на сегменты «бизнес» и даже «премиум», поскольку там тоже отмечен устойчивый спрос на подобные классы недвижимости.
«В 2016 году застройщики будут ограничены в возможности радикально сокращать площади объектов для поддержания динамики продаж — потенциал здесь практически исчерпан, поэтому дальнейшее продвижение поселков будет осуществляться за счет более грамотной концепции развития территории. Поселки станут удобнее. При этом индивидуальные участки будут небольшими либо вовсе будут отсутствовать. В частности, уже сейчас востребован экономичный вариант таунхаусов, у которых имеется только место для парковки автомобиля и беседка для барбекю», — прогнозирует Антон Архипов.
По мнению эксперта, затянувшийся экономический кризис повлечет за собой не только дальнейшее уменьшение количества новых поселков на «загородке», но и сделает спрос на них более дифференцированным. В изменившихся реалиях покупателю уже недостаточно приобрести недвижимость дешево. Теперь он оценивает, подходит ли данный конкретный объект для комфортного проживания. Эта избирательность в текущем году станет все более очевидной и с большой вероятностью повлечет за собой увеличение числа нереализованных проектов. Скидки, каков бы ни был их размер, при отсутствии должного набора инфраструктурных опций ситуацию не исправят. В итоге некоторые девелоперы будут вынуждены покинуть рынок либо объединиться с более крупными его игроками.
Мечты сбываются
В конце декабря 2015 года специалисты Департамента загородной недвижимости
Поделиться
