Анализ статистики ИНКОМ-Недвижимость свидетельствует о том, что показатели покупательской активности на московском вторичном рынке жилья в августе 2017 года оказались минимальными в этом месяце за последние 10 лет. Количество договорных обязательств о проведении сделок (актуальный спрос) снизилось на 12% относительно аналогичного периода прошлого года и стало наименьшим также за весь нынешний летний сезон. В то же время эксперты отмечают фактическую стагнацию цен в указанном сегменте — в июне—августе ценовые колебания находились в пределах статистической погрешности. Однако, по мнению специалистов, подобная остановка «сползания» цен не является свидетельством достигнутого на рынке равновесия в ожиданиях покупателей и продавцов. Напротив, около 70% выходящих сегодня на рынок собственников переоценивают свою недвижимость и отказываются от торга, в том числе — в настоящее время — под влиянием стереотипа об активизации спроса осенью, с началом т. н. делового сезона.
Статистика компании с 2007 года показывает, что традиционно в августе, как правило, наблюдалась определенная активизация спроса по сравнению с остальными летними месяцами. Прирост нельзя назвать существенным (основное увеличение количества звонков и авансов, подтверждающих намерения сторон о сделке, обычно отмечалось в сентябре—октябре), однако это в любом случае была положительная динамика, свидетельствовавшая о приближении сезона «горячего рынка» и активных продаж. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, среднее количество звонков в компанию, регистрируемых в августе в период с 2007 по 2016 гг., превышает аналогичный показатель июля на 2,1%, а июня — на 17%. Статистика авансовых договоренностей сходная: +3,4% и +14,5% соответственно.
За последние 10 лет самые низкие показатели активности покупателей московской «вторички» в летний период в целом наблюдались в сезоне 2015 года — на пике кризисных трансформаций рынка и адаптации его участников к новым реалиям. В июне—августе 2016-го актуальный спрос, фиксируемый в компании, увеличился на 12% по сравнению с минимумом 2015 года. Летний триместр текущего года оказался в этом отношении заметно хуже предыдущего — количество авансовых обязательств снизилось за год на 8% (хотя и не достигло минимума сезона двухлетней давности).
При этом показательно, что статистика покупательской активности в августе 2015-го — максимальная по сравнению с остальными месяцами того лета (+16,9% и +42,4% к июлю и июню соответственно). Именно тогда произошло своего рода «возвращение» покупателей на рынок после почти полугодового «тайм-аута», вызванного сменой рыночной формации и, как следствие, непониманием перспектив развития ситуации в изменившихся условиях. В августе 2017 года, напротив, данные по спросу оказались худшими за все лето (-7,8% и -11,4% к июлю и июню соответственно). Эксперты объясняют такую динамику двумя главными факторами — экономическим и сезонным.
«Во-первых, спрос на вторичном рынке жилья по-прежнему ограничен сохраняющейся низкой покупательской способностью большей части населения. Одновременно все более усиливается давление на него со стороны новостроек — предложение качественных ориентированных на массового потребителя объектов в разных районах Москвы растет „всем кризисам вопреки“. Планы по реновации и связанные с ней ожидания дальнейшего снижения цен дополнительно разжигают фантазию потенциальных покупателей и усугубляют ситуацию, формируя отложенный спрос. Во-вторых, свою роль в нынешнем августе сыграл еще и сезонный фактор: именно в этом месяце в столичный регион, наконец, пришло лето, и люди поспешили воспользоваться оставшимися теплыми днями для отдыха. Долгожданные +30 °С на термометре обернулись августовским „холодом“ для продажи жилья», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В то же время существующие колебания спроса фактически не отражаются на ценах. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, динамика средней стоимости предложения на московском вторичном рынке жилья за три летних месяца составила +0,3% (-1,6% с начала 2017 года). По-прежнему абсолютное большинство сделок с вторичным жильем в столице проходит с дисконтом: в августе 87% продаж состоялись по итогам торга на понижение (средний размер скидки — 8,4%). Однако корректировать свои ценовые ожидания в соответствии с запросами покупателей готова существенно меньшая часть продавцов — по оценкам ИНКОМ-Недвижимость, не более 20–30%. Остальные предпочитают понижению цены ожидание результата без гарантии или снятие объекта с продажи.
Рис. 1. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент), 2016 г. – наст. вр.
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
«В основной массе владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Изменить точку зрения мешает как предвзятое отношение к собственности — часто самому дорогостоящему имуществу, которым располагает человек, так и объективное удорожание большинства остальных товаров и услуг в стране, что, соответственно, вызывает непонимание: „Если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле?“. Этот субъективный фактор — одна из основных движущих сил на вторичном рынке жилья. Как правило, он выступает в роли „силы противодействия“ рыночным законам и механизмам. В конкретных ситуациях эта сила мешает продавцу реализовать свое жилье в сегодняшних условиях пониженного спроса и исчерпывающего предложения высококачественных объектов. Однако именно под ее воздействием московская „вторичка“ до сих пор избежала обвала цен и ограничилась их плавным снижением», — разъясняет Сергей Шлома.
По наблюдениям специалистов, около 30% продавцов, отказывающихся сегодня от торга по своим объектам, рассчитывают, что смогут продать жилье по ожидаемой цене с возвращением покупателей на рынок в сентябре — с началом т. н. делового сезона. В ИНКОМ-Недвижимость действительно прогнозируют в наступившем месяце некоторую активизацию спроса, но оценивают ее исключительно как коррекцию августовского снижения и не связывают с сезонным увеличением продаж осенью. «Начало делового сезона» в компании считают устаревшим стереотипом: так, в 2016 году показатели покупательской активности в осенние месяцы оказались на 9,7% ниже летних значений. В любом случае, по мнению экспертов, даже положительная динамика спроса в сентябре не повлечет пересмотра покупателями своих ценовых ожиданий и, как следствие, не оправдает надежды продавцов реализовать недвижимость по ценам, завышенным относительно текущей рыночной конъюнктуры.
