Как минимизировать расходы при покупке квартиры в кредит?

Для значительного количества российских граждан ипотека остается едва ли не единственной возможностью решить жилищный вопрос в краткосрочной перспективе. По данным специалистов ИНКОМ-Недвижимость, примерно каждая третья сделка на вторичном рынке жилья происходит сегодня с использованием ипотечных средств. При этом негативные тенденции в экономике и внешней политике способны уже в ближайшее время заметно снизить доступность этого финансового инструмента.

В конце июня Центробанк в третий раз за полгода повысил базовую процентную ставку, объяснив свои действия увеличением инфляционных рисков, связанных, в том числе, с усилением геополитической напряженности и его потенциально негативным влиянием на динамику курса национальной валюты, а также обсуждаемыми изменениями в налоговой и тарифной политике. Следствием этого неизбежно станет ужесточение условий кредитования для заемщиков-физических лиц, в том числе в области ипотечного кредитования. По оценкам специалистов, крайне негативно на развитии ипотеки в России могут сказаться и экономические санкции в отношении крупных «государственных» банков, введенные США и де-факто поддержанные Евросоюзом. «Да и без этих ограничений еще в начале лета банки начали поднимать проценты по кредитам, ужесточать требования к заемщикам, менять условия действовавших ранее акций, рассчитанных на массовое привлечение заемщиков. Сегодня приоритетной становится работа с узкой аудиторией, интересной банкам своими финансовыми гарантиями», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. С учетом развития возможных негативных тенденций вопрос минимизации расходов при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита приобретает особую актуальность.

Одним из способов снизить общие затраты по такой сделке является выбор программы с комбинированной процентной ставкой. Это решение подходит для тех, кто, оформляя кредит на длительный срок, планирует погасить его в течение 5-7 лет. Источником денежных средств в данном случае могут стать дополнительные доходы, которые не учитывались при андеррайтинге: например, получение наследства, дивидендов от продажи акций или уже имеющейся у заемщика недвижимости. Основным преимуществом ипотечных программ с комбинированной ставкой является то, что ее фиксированная часть, которая как раз действует в течение указанного выше срока, на 0,5-1% ниже, чем по программам с фиксированной ставкой.

Для тех, кто оформляет кредит на длительный срок и не планирует его досрочное погашение, выгодным решением станет популярная в последнее время услуга с условным названием «Назначь свою ставку», предполагающая снижение процентной ставки от 0,5 до 1,5% годовых при внесении единовременного платежа от 1,5 до 4% от суммы кредита.

Еще одна важная статья расходов — первоначальный взнос, который сегодня при покупке жилья на вторичном рынке составляет по стандартным условиям большинства ипотечных программ 15-20%. При этом многие банки готовы предоставлять более выгодные условия заемщикам, которые вносят крупный первоначальный платеж. «Если вносится половина и более стоимости квартиры, банки нередко соглашаются на предоставление кредита по сниженным — на 0,5-1,5 п. п. — процентным ставкам. При выплате 35-40% от стоимости приобретаемой недвижимости клиенту может быть предложена упрощенная схема кредитования — например, без справки о доходах и предоставления двух документов», — отмечает Сергей Шлома.

Сэкономить на выплатах по ипотеке можно, воспользовавшись сезонными ипотечными акциями или специальными предложениями от банков-партнеров для клиентов крупных агентств недвижимости. «По условиям партнерских программ ставки по кредитам могут быть ниже стандартных на 0,2-1% годовых. Банки идут на предоставление таких преференций, поскольку заинтересованы в сотрудничестве с авторитетными риэлторскими компаниями, существенно повышающими для них вероятность выдачи кредита вследствие высоких гарантий решения жилищных вопросов своих клиентов», — объясняет Сергей Шлома.

Наконец, существенной компенсацией дорогостоящей покупки недвижимости является возврат уплаченного ранее налога на доходы физических лиц путем получения имущественного налогового вычета. В настоящее время максимальный размер налогового вычета при приобретении недвижимости составляет 2 млн рублей. В случае ее покупки с использованием ипотечного кредита возврат ранее уплаченного НДФЛ составит 13% от 2 млн рублей, т. е. 260 тыс. рублей, плюс 13% от суммы расходов по оплате процентов по ипотеке за отчетный период. При этом если кредит и свидетельство о собственности на жилье были оформлены до 1 января 2014 года, сумма процентов, с которой можно получить имущественный вычет, не ограничена. При приобретении недвижимости с 1 января 2014 года сумма процентов лимитирована 3 млн рублей.

Для минимизации расходов, связанных с покупкой квартиры в кредит, чаще всего могут быть использованы несколько из указанных способов, что позволит получить еще большую экономию средств. «Однако надо иметь в виду, что самая низкая ипотечная ставка сама по себе ничего не значит. Льготные условия кредитных программ целесообразно рассматривать только в контексте решения частных жилищных вопросов конкретных заемщиков», — резюмирует Сергей Шлома.