К концу 2016 года доля объектов низшей ценовой категории в объеме предложения московской «вторички» достигла максимума за последние четыре года

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, нынешний декабрь на московском вторичном рынке жилья характеризуется редким для этого месяца постоянством в поведении покупателей. Традиционно люди максимально активны в первые две недели, после чего следует условно «сезонный» — связанный с переключением внимания и усилий на подготовку к праздникам — спад (исключением в последние годы надо считать декабрь 2014 года, когда девальвация рубля спровоцировала ажиотаж в сфере недвижимости, продолжавшийся вплоть до последнего рабочего дня). В уходящем году эксперты не наблюдают привычных декабрьских колебаний спроса: активность покупателей находится примерно на среднемесячном уровне, характерном для второго полугодия. В этой стабильности в компании видят подтверждение общего тренда 2016 года — крайне консервативное функционирование рынка и, как следствие, отсутствие на нем резких перемен.

«Фактическое отступление от традиционных правил — это в своем роде уникальная ситуация для московской „вторички“. Рынок „не заметил“ периода летних отпусков (не было обычного для этого времени спада спроса), проигнорировал привычное начало делового сезона (не наблюдалось и обычного увеличения активности покупателей). Особенно очевидным такое развитие событий (точнее, практически его отсутствие) стало во втором полугодии, когда возникло ощущение, что „зимой и летом — одним цветом“ — это не елка, а московский вторичный рынок жилья образца 2016 года», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом речь идет именно о резких колебаниях, характерных либо для периодов фундаментальных изменений на рынке недвижимости, либо т. н. сезонной коррекции. Очевидно, что определенная динамика в сегменте вторичного жилья присутствовала в течение 2016 года; рассмотрим ее подробнее.

Спрос
Примечательной характеристикой московского вторичного рынка жилья в анализируемый период является постепенное снижение темпов наращивания покупательской активности в годовом выражении. Так, количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилой недвижимости в показательный в этом отношении временной промежуток с февраля по июль 2016 года превысило соответствующее значение 2015 года на 22,3%. Одновременно аналогичная статистика с августа по ноябрь свидетельствует о снижении уровня потенциального спроса по сравнению с тем же периодом прошлого года на 17% (текущий декабрь, по предварительным данным, также демонстрирует незначительную отрицательную коррекцию по данному показателю в годовом выражении).

«Существенное относительно 2015 года наращивание покупательской активности в первой половине нынешнего года — закономерная коррекция рынка на фоне его провала в тот же период год назад, когда покупатели отложили решение своих жилищных вопросов, не понимая перспектив развития ситуации в новых экономических и рыночных реалиях. Адаптация людей к изменившемуся рынку и его общая стабилизация активизировали продажи, спровоцировав, в том числе, реализацию отложенного спроса. Этот процесс начался еще осенью прошлого года и к лету 2016-го фактически завершился. Тот уровень активности покупателей, который рынок демонстрирует с июля по настоящее время — это, по сути, показатель их актуальных потребностей, но с поправкой: определенный отложенный спрос формируется снова, в этот раз в связи с ожиданиями очередного снижения ипотечных ставок», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Кроме того, серьезное влияние на уровень спроса в рассматриваемом сегменте рынка в 2016 году оказало существенное увеличение качественного и доступного среднестатистическому покупателю предложения в новостройках. Государственное субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке в сочетании с усилиями застройщиков по привлечению клиентов привели к распределению спроса и спровоцировали отток покупателей со «вторички» — по оценкам ИНКОМ-Недвижимость, примерно на уровне 15%. В компании ожидают, что отмена льготных условий по ипотеке для сегмента новостроек позволит несколько скорректировать эту ситуацию, однако в целом не прогнозируют в 2017 году существенного увеличения покупательской активности. Фундаментальным сдерживающим фактором на рынке жилья массовых сегментов остается низкий уровень платежеспособного спроса в сочетании с отсутствием у большей части населения уверенности в стабильности своего материального положения.

Предложение
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общий объем предложения на московском вторичном рынке жилья в конце декабря составил 41 032 объекта, снизившись с начала года на 5,3%. Текущее распределение предложения по отдельным категориям представлено в таблицах ниже:

— по округам

— по количеству комнат:

— по типу строений:

— по сегментам рынка жилья:

— по стоимости объекта в рублях

Характерной особенностью структуры предложения на московском вторичном рынке жилья в 2016 году является максимальная за последние несколько лет доля выставленного на продажу жилья низшей ценовой категории (до 5 млн рублей). В конце декабря таких объектов было 7% в общем объеме экспонируемой жилой недвижимости, столько же в относительном выражении — в октябре и ноябре, в январе-сентябре этот уровень составлял 6%. Для сравнения: в 2014 году соответствующих объектов было 3–4% в числе всех заявленных к продаже; в первой половине 2015-го — 3%. Нынешний относительный показатель наиболее дешевого жилья — это максимум с февраля 2013 года (притом что средняя цена предложения увеличилась за это время на 8%). Каждый 14-й объект, выставленный сегодня на реализацию, оценивается собственником ниже 5 млн рублей.

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, около 90% предложения квартир указанной ценовой категории — это объекты в устаревшем жилфонде типовых домов (прежде всего, в пяти-, девятиэтажных «панелях») и отчасти в «сталинках» в спальных районах. Сказанное в контексте роста объема представленного к продаже наиболее дешевого жилья подтверждает, в частности, увеличение в течение года доли предложения в блочных домах (с 6% до 8%) и снижение (с 12% до 10%) — в «монолитах».

При этом увеличение доли объектов низшей ценовой категории в структуре предложения лишь отчасти объясняется коррекцией цен на московском вторичном рынке жилья. Ключевой фактор — отсутствие спроса на объекты с низкими потребительскими характеристиками при существующем сегодня выборе высококачественного жилья и, как следствие, их накопление в общем объеме представленной на продажу недвижимости. «Единственным конкурентным преимуществом в данном случае является цена — в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», — отмечает Сергей Шлома.

Цена
Разнонаправленная в течение 2016 года динамика покупательской активности в рассматриваемом сегменте рынка фактически не отразилась на уровне заявляемых цен. Формальную коррекцию по этому показателю в ИНКОМ-Недвижимость называют даже не снижением, а «сползанием»: по данным Аналитического центра компании, средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья на исходе декабря составила 182,3 тыс. рублей за кв. м, снизившись с начала года на 2,4%.

Показатели средних заявленных цен в зависимости от формата жилья и их динамика в годовом выражении представлены в таблицах ниже:

— по районам:

— по количеству комнат:

— по типу строений:

— по сегментам рынка жилья:

При этом развитием ситуации на валютном рынке объясняется существенная коррекция с начала года средней цены предложения, выраженной в долларовом эквиваленте. В январе, на условном «дне» стоимости рубля, она находилась на многолетнем минимуме — $ 2385 за кв. м. В этом месяце был даже установлен своеобразный антирекорд: впервые за 10 лет средняя цена предложения однокомнатной квартиры в Москве — т. н. «разменной монеты» рынка жилья — опустилась ниже символической отметки $ 100 тысяч. Однако вслед за укреплением российской валюты последовала соответствующая положительная коррекция «долларовых» цен на рынке недвижимости. К концу года средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья, выраженная в долларах США, составила $ 2913 за кв. м — на 22,1% выше, чем в январе, и плюс 8,7% в годовом выражении.

В свете сказанного важно понимать: минимальная коррекция рублевых цен предложения в течение 2016 года в наибольшей степени является показателем консервативного подхода продавцов к вопросу оценки своего имущества и не соответствует реальной ценовой ситуации в сегменте вторичного жилья. По факту абсолютное большинство продаж состоялось по итогам торга на понижение. В ноябре и декабре доля объектов, реализованных с дисконтом, достигла исторического максимума — 86%. Средний размер скидки в последний месяц уходящего года составил 9,1%. 5% реализованных в декабре объектов были проданы выше заявленной цены, 9% — в соответствии с запросом собственника.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50–60%) возможен только вследствие изменения ценовой конъюнктуры — через формирование устойчивой положительной динамики по этому показателю. При этом в 2017 году в компании не прогнозируют существенных колебаний цен на московском вторичном рынке жилья при условии сохранения нынешней экономической ситуации.

«Если наступающий год не принесет с собой экономических и политических потрясений, которые неминуемо отразятся на сфере недвижимости, то средняя цена предложения останется примерно на текущем уровне, в худшем случае продолжится плавное „сползание“ — на 5–7% в годовом выражении. Мы не ожидаем положительной динамики цен ранее 2018—2019 гг. и четко связываем ее с началом роста экономики в стране и, как следствие, восстановлением платежеспособного спроса на рынке жилья», — резюмирует Сергей Шлома.