Итоги сезона на загородной «вторичке»: за год предложение сократилось на 27%, спрос – на 32%, собственники снимают свои объекты с продажи

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость выяснили, с какими показателями завершился высокий сезон на загородной «вторичке» Подмосковья. Так, предложение в сегменте заметно уменьшилось за счет снятых с продажи лотов, а уровень спроса просел из-за преобладания в экспозиции устаревших объектов, которых насчитывается 80%, завышенных цен и роста покупательской активности на загородной «первичке». Дачи остаются наиболее востребованным товаром на вторичном рынке: несмотря на увеличение стоимости на 4%, они продаются в среднем в течение полугода, в то время как другие форматы ждут нового владельца по 9–12 месяцев.

Предложение: меньше на четверть

В экспозиции на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья сейчас находится 54 326 объектов — это на 27% меньше, чем было годом ранее. 47% предложения занимают коттеджи, 37% — участки без подряда (УБП), 11% приходится на дачи и 5% — на блокированную застройку (таунхаусы и дуплексы).

«В данном случае главной причиной сокращения предложения является снятие лотов с продажи, — объясняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Объекты ушли явно не из-за возросшего спроса — за последний год он тоже демонстрировал отрицательную динамику. Одновременное снижение объемов экспозиции и числа сделок — верный признак того, что собственники уже отчаялись ждать и просто сняли свои объекты».

Средняя площадь находящегося в продаже коттеджа сегодня составляет 253 кв. м, дачи — 78 кв. м, таунхауса — 177 кв. м, УБП — 13 соток.

За год средняя стоимость коттеджа и блокированного дома уменьшилась на 22%, в первом случае достигнув отметки 9,4 млн руб., во втором — 11,9 млн руб. Средняя цена дачи возросла на 4%, до 6,3 млн руб., УБП — на 71%, до 3,8 млн руб.

«Значительный рост стоимости УБП объясняется вымыванием с рынка небольших бюджетных лотов, — комментирует Дмитрий Таганов. — Ситуация усугубляется тем, что у земельных участков на „вторичке“ нет никаких конкурентных преимуществ по сравнению с объектами на первичном рынке и покупатели скорее отдают предпочтение последним — исключение могут составлять лишь лоты в полностью застроенных поселках. УБП на „вторичке“ — это чаще всего „несбывшиеся мечты“, т.е. человек когда-то купил участок, чтобы построить на нем дом и, возможно, впоследствии продать его как дачу или коттедж, но у него так и не нашлось средств, чтобы это сделать».

По мнению экспертов, хотя цены на коттеджи и блокированные дома показывают отрицательную динамику, изначально они были слишком завышены, чтобы даже при таком снижении достичь адекватного рынку уровня стоимости. К тому же до 80% предложения в сегментах характеризует низкая ликвидность, связанная с большими площадями, неудобными планировками, несовременной архитектурой и т.д.

Спрос: ниже на треть

За прошедшие восемь месяцев 2018 года на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья
было реализовано 1 212 объектов, что на 32% уступает показателям аналогичного периода прошлого
года. При этом 43% заключенных сделок пришлось на коттеджи, 38% — на УБП, 15% — на дачи и 4% — на блокированную застройку.

«Несмотря на „скромные“ 15% спроса, обусловленные, в первую очередь, ограниченным предложением, дачи являются наиболее живым и востребованным сегментом на загородной „вторичке“, — говорит Дмитрий Таганов. — По сравнению с другими форматами здесь лучше соблюден баланс качества и стоимости, хотя проблема завышенных цен по-прежнему актуальна. Благодаря своей популярности дачные дома экспонируются сейчас на вторичном рынке в среднем в течение полугода, в то время как коттеджи и таунхаусы стоят в продаже по 9–10 месяцев, а УБП — год и более».

Помимо низкого качества представленных лотов и не соответствующих рынку цен, среди причин снижения спроса во вторичном сегменте эксперты называют стабилизацию на загородной «первичке»: «За прошедший год на первичной „загородке“ был замечен рост покупательской активности, — рассказывает Дмитрий Таганов. — Эти сегменты являются как бы антагонистами друг для друга: так, например, в кризисные 2015-2016 гг. мы видели, что количество сделок на „первичке“ сокращается, а спрос перетекает на „вторичку“. Сейчас происходит обратное движение, правда, ожить первичному рынку не позволяет дефицит качественных проектов».

В числе наиболее популярных у покупателей направлений в этом году оказались Ярославское шоссе (13% сделок), Дмитровское (10%), Новорязанское (9%), а также Новорижское и Симферопольское (по 7% продаж). 24% приобретенных объектов находится на расстоянии до 30 км от Москвы, 26% — от 31 от 60 км, 51% — свыше 60 км.