Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги прошедшего года на первичной «загородке» Подмосковья. Так, суммарно в 2018-м на рынке появилось на 35% меньше новых проектов, чем годом ранее, и только в 11% из них представлена застройка. Отрасль покинул каждый 5-й девелопер, а многие из них «заснули летаргическим сном». Несмотря на трудности в получении ипотеки на «загородке», общее количество сделок за год подросло на 4%, наибольшей популярностью у покупателей пользуются УБП в обжитых поселках с коммуникациями, а также готовые таунхаусы и коттеджи площадью до 150 кв. м. В целом настрой игроков рынка скорее оптимистичный: эксперты компании утверждают, что у девелоперов возрос интерес к сегменту и они снова начали строить — если не поселки, то хотя бы планы по их выводу.
В конце 2018 года на первичном рынке загородного жилья Подмосковья было 784 поселка, что на 11% меньше, чем значилось годом ранее. При этом в 2018-м на рынок вышло 55 проектов, из которых лишь 11% имели застройку. Формат коттеджей был представлен в семи поселках, таунхаусов — в одном, квартир в малоэтажных домах (МЖД) — в трех. Для сравнения: в 2017 году появилось 85 новых проектов (на 35% больше), из них 30% с застройкой.
Количество загородных объектов в экспозиции за год также сократилось: с 65 631 лота в четвертом квартале 2017-го до 57 145 объектов в конце 2018-го, т.е. на 13%. Сейчас 71% предложения на «загородке» представлен участками без подряда (УБП), 15% — МЖД, 7% — коттеджами, 5% — таунхаусами и 2% — дуплексами. При этом 81% лотов относится к экономклассу, 12% — к сегменту «комфорт», 3% принадлежит бизнес-классу и 4% — высшим ценовым категориям.
«В 2018 году качественное предложение на рынке загородного жилья продолжило сокращаться, — говорит директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Новых интересных проектов почти нет, застройщики выводят в основном УБП, причем все менее качественные. Хорошие лоты в существующих поселках уходят очень быстро».
Однако не все столь пессимистично. «В ушедшем году мы наблюдали общую активизацию рынка недвижимости, которая затронула и „загородку“, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — У девелоперов вернулся интерес к этому сегменту, тогда как ранее в течение года-двух они даже не планировали новые проекты. Но стоит понимать, что конъюнктура рынка значительно не изменилась, и если в 2019-м мы все-таки увидим рост числа поселков с застройкой, то появятся они в непростое время».
Антон Архипов согласен с тем, что рынок недвижимости в целом в минувшем году был крайне динамичен, однако замечает, что «многие загородные застройщики находились в летаргическом сне и понять их актуальное состояние сложно». По данным экспертов компании, в 2018-м «загородку» покинул каждый 5-й девелопер.
«Одной из главных проблем на загородном рынке остается труднодоступность ипотеки на строящиеся дома, — делится Антон Архипов. — Это не касается объектов, которые возводятся в соответствии с 214-м законом, т.е. таунхаусов и „малоэтажек“. В остальных случаях необходимо закладывать другую имеющуюся недвижимость, что для покупателей крайне некомфортно. При этом решение данного вопроса могло бы увеличить количество сделок вдвое. Пока же застройщики предлагают клиентам всевозможные виды рассрочек. Есть альтернативный вариант: при минимальном взносе девелоперы достраивают объект за собственные средства и потом оформляют на него ипотеку как на готовый, но такие возможности есть далеко не у всех».
Несмотря на имеющиеся сложности, в 2018 году на первичной «загородке» было заключено 13 278 сделок, что на 4% больше показателей 2017-го, когда удалось реализовать 12 709 лотов. 64% покупателей выбрали УБП, 20% — МЖД, 9% — таунхаус или дуплекс, 7% — коттедж. 79% приобретенных объектов относятся к экономклассу, 13% — сегменту «комфорт», 4% — «бизнес» и 4% — высшим ценовым категориям.
«В 2018-м мы наблюдали довольно ровный спрос на протяжении года и несколько всплесков: весной, в конце лета и в декабре, — рассказывает Антон Архипов. — Но если весенне-осенние подъемы были предсказуемы и объяснялись традиционной сезонностью, то от повышенной активности покупателей зимой мы несколько отвыкли — количество сделок в последние недели года выросло на 27%. Если говорить о том, что сейчас популярно у клиентов на „загородке“, то во всех форматах наиболее востребованы объекты в высокой степени готовности, даже если речь идет об УБП. В случае с участками здесь подразумевается освоенный поселок с готовыми коммуникациями, дорогами, большим числом построенных домов и т.д. Особым спросом пользуются таунхаусы и коттеджи площадью 100–150 кв. м, желательно с чистовой отделкой или под ключ, но такого предложения мало».
Специалисты компании отмечают, что растет численность покупателей с «квартирным менталитетом»: им хочется купить готовое жилье и заселиться, не вникая в вопросы строительства, проведения инженерных систем, отделки и т.д.
«Раньше среди клиентов на „загородке“ было много предпринимателей, которые подходили к покупке дома как к бизнес-проекту, и сложности их не пугали, — вспоминает Антон Архипов. — Сейчас же мы видим все больше людей, для которых погружение в строительные тонкости является стрессом, они скорее согласны доплатить, но в итоге получить что-то простое и понятное. Поэтому развитие проектов с готовым предложением пошло бы загородному рынку на пользу».
