Ипотека? Ипотека… Ипотека!

Ипотечное кредитование из просто надежного инструмента решения жилищного вопроса превратилось в основной драйвер спроса на столичном рынке недвижимости. Как свидетельствует статистика, на рынке вторичного жилья старой Москвы доля сделок с  привлечением ипотеки к 4-му кварталу текущего года превысила 41%. Решающий фактор, способствовавший достижению этого рекордного показателя, — падение усредненной процентной ставки ниже психологически важной отметки в 10%. Впрочем, некоторые игроки рынка полагают, что в 2019-м объемы выдачи кредитов сократятся. Причина — повышение ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, повсеместныйрост ипотечных процентных ставок. И такая ситуация, по оценкам экспертов, может негативно отразиться на рынке недвижимости, существенно снижая покупательскую активность.

Однако, по мнению Михаила Куликова, одного из руководителей Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, эти прогнозы никак не повлияли на московский рынок вторичного жилья сейчас и вряд ли приведут к значительным изменениям в этом сегменте в будущем. Да, ключевая ставка ЦБ действительно подросла, вслед за чем несколько увеличились ипотечные ставки в отдельных банках. Но в целом это едва ли вызовет массовое падение спроса на «вторичке» Москвы. Активность покупателей в сегменте сейчас находится на крайне высоком уровне: по данным нашей компании, в октябре количество договоров о предоплате (актуальный спрос) выросло на 20% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Больше того, мы наблюдали увеличение числа ипотечных сделок на «вторичке» в течение всего года, если сравнивать 2017-й и 2018-й месяц к месяцу. Так, если в октябре 2017 года доля сделок с привлечением кредита была равна 34%, то сейчас — уже 41,2%.

Кроме того, как отмечает другой руководитель Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома, в настоящее время национальная валюта укрепилась — если еще совсем недавно 1 доллар равнялся 70 рублям, то сейчас уже 67 рублям. По нашим оценкам, это психологически приемлемое значение как для населения, так и для банков. И в случае если очередной пакет санкций против России не будет принят, ключевая ставка ЦБ, возможно, больше не вырастет. При максимально благоприятном развитии событий через 2–3 месяца «ДОМ.РФ» может снизить ставки по ипотеке.

Вместе с тем эксперт обращает внимание, что на решение банков относительно изменения ипотечных ставок влияет и размер процентов по рублевым депозитам. Если, к примеру, банк привлекает вклады под 5% годовых, то ипотеку может выдавать под 9% годовых, однако если доходность по вкладам увеличивается до 7%, то и ставки по ипотеке, соответственно, должны вырасти до 11%. С конца лета ставки по банковским вкладам в рублях немного пошли вверх, и это было одним из сигналов того, что вскоре ипотечные ставки тоже будут скорректированы, таким образом, для профессиональных игроков рынка данное явление не стало неожиданностью.

На взгляд Сергея Шломы, наиболее реалистичный сценарий, связанный с изменением ставок по ипотеке, — их увеличение на московской «вторичке» в среднем до 12%, как это было полтора-два года назад. Хотя гипотетически размер ипотечных ставок при приобретении вторичного жилья в столице может вырасти, что имело место ранее, и до 17%, однако в этом случае ипотека потеряет свою привлекательность для потребителей.

Руководители профильного Департамента компании сходятся во мнении, что покупатели вторичного жилья в ближайшее время продолжат массово брать ипотеку: у большинства наших сограждан нет другой возможности приобрести квартиру, кроме как с использованием кредита. К тому же совсем недавно ипотечные ставки на «вторичке» находились на уровне 12-14%, и покупатели понимают, что сейчас условия для оформления займа, как бы то ни было, гораздо более комфортные. И даже если они возьмут ипотеку сейчас, а позже ставки снизятся, то в будущем можно рефинансировать кредит. Что же касается рынка новостроек, то покупатели первичного жилья смогут приобрести его (при существенном ухудшении условий кредитования в банках) в ипотеку по льготным ставкам — если они будут субсидироваться застройщиками. Так что ипотеке в любом случае быть!