Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке снизились до исторического минимума – 10,6 %

Окончание государственной программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке фактически уровняло условия кредитования по программам покупки вторичного жилья и квартир в домах-новостройках. Здесь можно отметить, что постепенное сокращение разрыва между размером кредитных ставок в указанных сегментах рынка наблюдалось в течение всего прошлого года и было связано как с их коррекцией в рамках программы госсубсидирования, так и с либерализацией условий кредитования на «вторичке». В частности, по данным АИЖК, в I квартале 2016 года ставки по ипотеке на вторичном рынке находились на уровне 13,5–15%, а по кредитам с государственной поддержкой в сегменте новостроек — в диапазоне 11–11,5% (11,5–12% после повышения в марте). Таким образом, разница в размере ставок составляла 2–4 п. п. По итогам 10 месяцев прошлого года, по информации того же источника, она сократилась до 1,45 п. п. Анализ предложений банков-партнеров ИНКОМ-Недвижимость в январе 2017 года позволяет сделать вывод о том, что к настоящему моменту, с окончанием субсидирования ипотеки на первичном рынке, разница в ставках в целом фактически нивелирована. При этом в отдельных случаях ставки по программам на «вторичке» оказались даже ниже, чем в сегменте новостроек (табл. 1).

Таким образом, усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет в настоящее время 12,3%. В январе 2016 года соответствующий показатель был равен 14,1%. Таким образом, в годовом выражении ставки по ипотеке на «вторичке» в рассматриваемых банках снизились в среднем на 1,8 п. п. (табл. 2.)

При этом в рамках специальных акций и партнерских программ банки готовы предлагать своим клиентам улучшенные — в том числе, за счет снижения процентных ставок — условия кредитования. Так, до конца января 2017 года для клиентов ИНКОМ-Недвижимость действует программа Банка Москвы по покупке жилья на вторичном рынке с использованием кредита со ставкой 10,6%. Это ограниченное предложение является, тем не менее, уникальным примером — никогда еще в истории системы ипотечного кредитования в России ставки по ипотеке на «вторичке» не опускались до такого низкого уровня.

«Можно говорить о том, что этот показатель примерно отражает сегодняшний уровень ожиданий ипотечных покупателей, сформировавшийся под влиянием планомерного снижения ипотечных ставок в прошлом году и бодрых заявлений чиновников о сохранении этой тенденции в ближайшей перспективе. По нашим оценкам, каждый третий потенциальный покупатель, планирующий в скором времени покупку квартиры с использованием ипотечного кредита, сегодня занял выжидательную позицию в расчете на более выгодные для него условия кредитования», — комментирует директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что системное снижение ипотечных ставок возможно только в контексте дальнейшего смягчения государственной кредитно-денежной политики (однако со стороны Центробанка РФ звучат весьма осторожные заявления по поводу коррекции ключевой ставки). В то же время надо понимать, что в условиях пониженного покупательского спроса банки, которые глобально заинтересованы в расширении своего присутствия на ипотечном рынке, будут вынуждены вести активную маркетинговую работу, привлекая клиентов, в том числе, выгодными предложениями и сравнительно дешевыми кредитными продуктами. Сказанное касается, прежде всего, частных коммерческих банков, существенно уступающим банкам с государственным участием в доле своего присутствия на ипотечным рынке. Специальные акции и предложения с кредитными ставками, приближенными к сегодняшним ожиданиям покупателей, могут обеспечить им конкурентное преимущество и стать в текущем году их характерными особенностями.

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, 71% ипотечных сделок по покупке вторичного жилья с привлечением экспертов компании происходят с участием т. н. государственных банков — Сбербанка (43%) и Группы ВТБ (28%). Доли остальных в общем портфеле существенно меньше и составляют в большинстве случаев 1–3%. Однако об эффективности спецпрограмм с пониженными процентными ставками свидетельствует, в частности, пример Райффайзенбанка, который весной прошлого года предложил клиентам самый выгодный на вторичном рынке ипотечный продукт (11% годовых) и на некоторое время получил по этому показателю ключевое конкурентное преимущество. Что, в том числе, спровоцировало резкое увеличение доли этого банка в портфеле ипотечных сделок ИНКОМ-Недвижимость: с 2% в январе до 13,3% (максимума) в августе 2016 года (в настоящее время она составляет 7,3%).

Среди прочих тенденций сегодняшнего ипотечного рынка, свидетельствующих об усилиях банков по привлечению клиентов и повышению доступности ипотеки, эксперты ИНКОМ-Недвижимость называют следующие:

• увеличение предложений о выдаче кредита по программам «без подтверждения доходов» при условии большого (более 50% от стоимости жилья) первоначального взноса;
• расширение пула банков, принимающих в качестве первоначального взноса материнский капитал;
• снижение минимального первоначального взноса (в том числе, появление продуктов без него, которые, впрочем, надо считать исключением);
• смягчение требований к объекту недвижимости (в частности, многие банки в настоящее время одобряют выдачу кредитов на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой).