Инвесторы оптимизируют свои инструменты: до 20% из них готовы вкладываться в «загородку»

«По моим наблюдениям, на рынке недвижимости начала формироваться тенденция к избавлению от убыточных инвестиционных квартир, — утверждает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Раньше, особенно до кризиса 2008 года, цены на городское жилье показывали активный рост — вплоть до 60% за год, и доходность таких вложений составляла от 30% до 100%. В условиях покупательского бума каждая вторая квартира приобреталась в расчете на дальнейшую перепродажу. Теперь ситуация изменилась — причины этого очевидны. Во-первых, приобретенная городская недвижимость за последние полтора года потеряла в стоимости реализации до 15%, и данный тренд на отрицательную ценовую коррекцию, согласно прогнозам экспертов, сохранится в ближайшие года два. Во-вторых, это переход в 2015-м на новый порядок налогоисчисления, который учитывает кадастровую стоимость объекта. Все мы к настоящему моменту получили соответствующие извещения и можем прикинуть, сколько будем платить к 2020 году. Для кого-то разница будет не очень существенной, но у многих размер налогового бремени вырастет в десяток раз. В итоге инвесторы начинают понимать, что лучше продать неликвидное жилье сейчас, даже потеряв при этом часть вложенных средств, чем терпеть потом куда большие убытки».

В целом рыночная ситуация побуждает сегодня инвесторов оптимизировать свой инструментарий, в который помимо депозитов, акций, облигаций, ПИФов и т. д. по-прежнему входит недвижимость. В частности, инвесторы проводят переформатирование портфеля имеющихся у них объектов жилья: избавляются от менее перспективных лотов в пользу приобретения более ликвидных. В рамках такой ревизии часть денег, вырученных от реализации городской недвижимости, вкладывается в загородную.

В настоящее время 15–20% инвесторов рассматривают загородный сегмент жилья как перспективный. При этом около половины из них готовы воспользоваться услугой trade-in, которая подразумевает продажу городской квартиры с последующей покупкой загородного домовладения. После появления информации от Минфина, согласно которой в будущем не исключен ввод налога на доход по банковским вкладам, можно предположить, что, находясь под прессингом такой перспективы, инвесторы начнут считать данный инструмент для себя менее привлекательным, что тоже поддержит тенденцию к вложениям в жилье.

«У загородной недвижимости есть неоспоримая эмотивная составляющая — близость природы, хорошая экология, наличие своей земли, — замечает Андрей Кройтор. — Но если обратиться к финансовой стороне вопроса, в дело вступает холодный расчет. Например, по цене однокомнатной московской квартиры реально приобрести загородный дом площадью 100–120 кв. м. Конечно, это игра вдолгую, зато сейчас можно купить лакомый кусочек загородной недвижимости по минимальной цене, а затем, по прошествии времени, преобразовать все бонусы „загородки“ в прибыль. Также стоит помнить, что помимо профессиональных инвесторов есть инвесторы условные, которые вкладывают в свою комфортную старость или в будущее своих детей. Так, по нашим данным, около 9% жителей подмосковных поселков — пенсионеры из сырьевых российских регионов. В целом же число людей, переезжающих на постоянное место жительства за город, в этом году выросло до 20%. Половину из них как раз составляют представители старшего поколения и удаленно работающие сотрудники».