Феномен «доступного» жилья: покупательская способность на московском вторичном рынке квартир – максимальная с 2007 года

Таким образом, максимальный в рассматриваемом периоде коэффициент покупательской способности — 0,090 — наблюдался в 2005 году. В этом случае для накопления суммы, достаточной для покупки условной квартиры по среднерыночной цене, потребовалось бы 11,11 года (рассматривается гипотетическая ситуация, при которой условия для расчета остаются неизменными, а весь доход используется в качестве накопления). Наименее доступно среднестатистическому жителю столицы жилье было в 2008 году (коэффициент ПС — 0,045). Аналогично: при уровне дохода и ценах на квартиры того времени человек теоретически смог бы накопить на «среднюю» отдельную жилплощадь через 22,17 года. В 2016-м коэффициент покупательской способности оказался одним из самых высоких за рассматриваемые 11 лет (выше только в 2005 и 2007 гг.) и самым высоким с 2007 года: декларируемый размер среднедушевого дохода гипотетически позволял накопить сумму, соответствующую средней цене квартиры на вторичном рынке жилья Москвы, за 15,27 года.

Представленные в расчетах закономерности отражают тенденции, характерные для столичной «вторички» в анализируемый промежуток времени. Так, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2005 года средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья возросла в 3,7 раза — с 47,5 тыс. рублей за кв. м до 177,6 тыс. рублей за кв. м. При этом наибольшая годовая динамика увеличения средней заявленной цены квадратного метра наблюдалась в 2006 и 2008 гг. — плюс 64% и 33,6% соответственно. Стремительный рост цен на жилье начался в I квартале 2006 года, во II–III кварталах 2007-го произошла их определенная коррекция (в результате по итогам за год положительная ценовая динамика составила «всего» 9,6%), но уже в ноябре 2007 года цены продолжили расти опережающими темпами и увеличивались вплоть до октября 2008 года, формируя пресловутый «пузырь», лопнувший с развитием кризиса на рынке недвижимости.

После падения в 2009 году уже в 2010-м рублевые цены на столичное жилье продемонстрировали заметную положительную коррекцию (+14%), а еще через год достигли докризисных показателей и незначительно превысили их. С 2011 по 2014 гг. они росли в пределах инфляции, а в феврале 2015 года аналитиками ИНКОМ-Недвижимость был зафиксирован их абсолютный исторический максимум в номинальном выражении (200,2 тыс. рублей за «квадрат»). Далее на московском вторичном рынке жилья начала развиваться обратная тенденция — постепенного понижения цены квадратного метра. Так, по итогам 2015 года средняя цена предложения в указанном сегменте опустилась на 4,3%, в 2016-м — еще на 2,4%, отрицательная коррекция за первые шесть месяцев 2017 года составила 2,6%. При этом реальная цена сделки еще ниже: по данным компании, запросы продавцов превышают ценовые ожидания покупателей в среднем на 25%. А абсолютное большинство сделок проходит с дисконтом: очередной исторический рекорд по этому показателю был установлен в прошлом месяце — 88% проданных в июне объектов реализованы со скидкой.

«По нашим оценкам, при сохранении текущей экономической конъюнктуры цены на жилье продолжат плавное снижение еще как минимум два года, а наименее востребованные покупателями объекты — устаревшего жилищного фонда — будут дешеветь и далее. Такая динамика, безусловно, один из определяющих факторов повышения доступности московского жилья. В этом контексте уместно вспомнить, что в марте 2016 года произошло в определенном смысле знаковое для участников рынка событие: был преодолен „психологический барьер“ — в продаже появились типовые (не малогабаритные) однокомнатные квартиры (в основном в „хрущевках“) по цене 4–4,2 млн рублей. Многие годы до этого в сознании продавцов и покупателей непреложной истиной существовал факт: „полноценные“ квартиры в Москве не могут стоить дешевле 5 млн рублей. Сегодня, по данным Аналитической службы нашей компании, на вторичном рынке жилья столицы экспонируется 432 однокомнатные квартиры площадью от 30 кв. м по цене до 4,2 млн рублей включительно», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

В настоящее время при сохранении тенденции к снижению цен на жилье и одновременном, согласно официальной статистике, повышении среднедушевого дохода населения (в апреле 2017 года он составил 63 768 рублей в месяц) соответственно увеличивается коэффициент покупательской способности на московском вторичном рынке жилой недвижимости. Однако эксперты обращают внимание на известную условность этой оптимистичной закономерности: «Надо понимать, что „средняя температура по больнице“ — сомнительный показатель для оценки состояния конкретного пациента. Статистика среднедушевых доходов учитывает показатели всех групп населения — от наименее до максимально обеспеченных. При этом, например, согласно данным Мосгорстата, в 2015 году при общем уровне месячного среднедушевого дохода, равном 59 898 рублей, более половины населения — 52,2% — имели соответствующий доход не более 45 000 рублей в месяц. А значит — и куда более ограниченные, чем декларирует официальная статистика, покупательские способности. Таким образом, реальную доступность московского жилья в настоящее время определяет ряд разнонаправленных тенденций. С одной стороны, действительно, происходит плавная коррекция цен в интересах покупателей. Отмечается положительная динамика изменения доходов отдельных категорий населения. Однако значительная часть граждан по-прежнему в большей или меньшей степени находится в стесненных материальных обстоятельствах. При этом именно они главным образом формируют вторичный рынок жилья массовых сегментов. Их все еще недостаточная финансовая обеспеченность в сочетании с отсутствием материальной стабильности в текущих экономических условиях является одним из основных факторов, ограничивающих сегодня спрос на московском вторичном рынке жилья», — заключает Михаил Куликов.