Дефицит, профицит и неоднозначный тренд рынка новостроек Московского региона в 2017-м

Согласно статистике Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в 2017 году наиболее дорогое жилье на первичном рынке Московской области экспонировалось в г. Химках — средняя стоимость лота здесь составила 6,7 млн рублей, тогда как минимальная усредненная цена предложения установлена в Павлово-Посадском районе — 1,9 млн рублей. Аналитики также составили рейтинги подмосковных локаций с самыми высокими и предельно низкими индексами спроса на первичные объекты: лидером по покупательской активности стал Одинцовский район — у него 13,2% от общего объема спроса, среди аутсайдеров, в частности, Талдомский, Серпуховский, Коломенский и Павлово-Посадский районы. Среди прочих значимых тенденций — недостаток предложения при повышенном спросе на лоты комфорт-класса и квартиры с отделкой в Новой Москве. Кроме того, эксперты компании свидетельствуют о неоднозначности тренда «перетекания» спроса из Подмосковья в Москву: в рамках этой тенденции до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО.

Предложение в Подмосковье: в течение года Красногорский район оставался лидером по объему экспозиции, Химки — по цене квартир
В перечне локаций Подмосковья основные позиции по количеству экспонируемых первичных объектов в течение года занимали Красногорский район с 14,7% от общего объема предложения, Ленинский с 11,6% и Балашиха с 10,9%.

В рейтинг самых низких индексов предложения вошли такие территории, как: Серпуховский район — 0,1% от общего объема, Павлово-Посадский и Коломенский — по 0,2%, Воскресенский, Клинский и Талдомский — по 0,3%.

Состав предложения первичного жилья в Московской области по классности выглядит следующим образом: объекты категории «эконом» составляют 58% от общего объема, на комфорт-класс приходится 29%, на квартиры уровня «бизнес» — не более 13%.

Средняя цена квадратного метра в квартирах на областном рынке новостроек составляет 78,2 тыс. рублей, стоимость объекта в среднем — 4,2 млн рублей.

Самый высокий уровень средних цен зафиксирован в Химках — 100,6 тыс. рублей за 1 кв. м и 6,7 млн рублей за объект. На втором месте Одинцовский район: стоимость «квадрата» составляет 98,4 тыс. рублей, квартиры — 6,3 млн рублей. Замыкает ТОП-3 Красногорский район, где 1 кв. м стоит 90,6 тыс. рублей, а цена квартиры — 4,6 млн рублей.

Наиболее низкобюджетное первичное жилье представлено к продаже в Павлово-Посадском районе, где квартира имеет среднюю стоимость 1,9 млн рублей; чуть дороже лоты в новостройках Серпуховского района — здесь этот показатель равен 2 млн рублей; третий в списке самых экономичных предложений — Чеховский район с усредненной стоимостью предложения 2,3 млн рублей.

Спрос в Подмосковье: комфорт-класс теряет популярность, в фаворитах — «эконом»
В рейтинг лидеров по покупательской активности в сегменте новостроек вошли: Одинцовский район (с 13,2% от общего спроса), Люберецкий (с 13,1% от общего спроса), а также Балашиха и Ленинский район (у них по 12,8% от общего спроса).

На протяжении всего года в пяти областных локациях объем спроса на новые объекты был выше объема предложения: в Люберецком районе — на 7,8 п. п., в Одинцовском — на 4,4 п. п., в Мытищинском разница составила 2,2 п. п., в Балашихе — 1,9 п. п., в Ленинском районе — 1,2 п. п.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость отмечают наиболее низкую покупательскую заинтересованность в новых квартирах Талдомского, Серпуховского, Коломенского и Павлово-Посадского районов.

Относительно класса жилья можно сказать, что в этом году на первичном рынке Подмосковья снизился спрос на объекты категории «комфорт» — до 39% (с 46% в I квартале), востребованность квартир экономкласса, напротив, возросла до 54% (с 43% в I квартале), интерес к лотам бизнес-класса уменьшился на 4 п. п. — сегодня это 7% (против 11% в I квартале).

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Популярность объектов экономкласса в области начала расти еще во II квартале этого года — с 43% от общего спроса в апреле до 49% в начале июля. Дело в том, что платежеспособный спрос постепенно смещается в Новую и старую Москву. В Подмосковье же покупатели рассматривают, в первую очередь, низкобюджетные варианты. Наверное, многие желали бы приобрести относительно недорогие квартиры в столице, однако предложение экономкласса в старых границах столицы очень ограничено. К тому же, в Москве существует тенденция позиционировать проекты классом выше, чем в реальности. В Подмосковье девелоперы, напротив, не заинтересованы в привлечении покупателей престижностью комплекса, их козырь — ценовая доступность».

Дефицит рынка новостроек ТиНАО: квартир комфорт-класса и жилья с отделкой не хватает всем желающим
Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели основные параметры первичного рынка Новой Москвы — в частности, характер спроса и предложения на этих территориях, а также стоимость объектов различных ценовых категорий и с разным количеством комнат.

В этом году квартиры с минимальными площадями — 1-комнатные и студии — совместно являлись драйверами спроса и в общем его объеме занимали 50%. Этот спрос полностью удовлетворен: в составе предложения у них также 50%. При этом непосредственно студии занимали 8% от общего объема экспозиции и всего 4% — от общего объема спроса. Остальное приходилось на «однушки». 2-комнатные квартиры несколько уступали 1-комнатным — их доля присутствия на рынке оценивалась в 35%, доля спроса на них — 36%. 3- и многокомнатным лотам отведено, таким образом, 15% предложения и 14% спроса.

В зависимости от типа дома покупательские предпочтения однозначно находились на стороне монолитных домов — их 84% в общем спросе, в составе предложения «монолитам» отводилось 80%. Спрос на жилье в панельных домах был вполне удовлетворен — 15% к 20% соответственно.

Что касается категорий жилья, объекты уровня «комфорт» являлись абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимали 76% пространства, оставляя самому популярному в Подмосковье экономклассу не более 20%. При этом наблюдался очевидный дефицит предложения комфорт-класса — 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов — их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходилось лишь 5% предложения и 4% спроса.

В соответствии с общими тенденциями рынка новостроек столичного региона, в Новой Москве спрос на квартиры с отделкой превалировал над востребованностью лотов без отделки: соотношение 64% к 36%. При этом количество объектов, предлагаемых с готовым ремонтом от застройщика, не соответствовало запросам покупателей: на него приходилось не более 26%.

Дмитрий Таганов поясняет: «Даже при повышенном спросе объекты с готовой отделкой — не тот товар, который всегда хорошо продается. Зачастую изначальные ожидания покупателей не соответствуют реальному положению вещей, типовую отделку нельзя „перекроить под себя“. В итоге некоторые решают отказаться от данной опции. Кроме того, бывает, что в процессе возведения жилого комплекса покупательские предпочтения меняются. Иначе говоря, одна из основных причин того, что предложение с отделкой невелико, — это капризы покупателей. Вспомним, что изначально ремонт от застройщика являлся атрибутом „жесткого“ экономкласса — с минимальной себестоимостью и без всякого индивидуального подхода. Сегодня отделка стала вариативной: нередко застройщики предлагают на выбор несколько типов ремонта с бюджетами разных уровней. Кстати, такая опция может фигурировать и в проектах высоких ценовых категорий. Тем не менее, в эконом- и комфорт-классах сохраняется риск того, что большой объем квартир с ремонтом не будет в полной мере востребован покупателями. Чтобы не сузить искусственно целевую покупательскую аудиторию, девелоперы предпочитают выводить в продажу ограниченный ряд таких объектов, скажем 10%, и только после их реализации приступать к следующей партии».

Средняя стоимость объектов в Новой Москве варьирует в диапазоне от 3,5 млн рублей в экономклассе до 9,6 млн рублей в «бизнесе». Средняя стоимость квадратного метра в «экономе» составляет 67,8 тыс. рублей. «Квадрат» в комфорт-классе в среднем оценивается сейчас в 100 тыс. рублей. Усредненная цена 1 кв. м в первичных квартирах категории «бизнес» равна 127,6 тыс. рублей.

«Перетекание» спроса из Подмосковья в Москву — неоднозначная тенденция:
в рамках тренда до 90% покупателей приобретают жилье в новостройках ТиНАО
Средние цены первичных жилых объектов в Подмосковье и Новой Москве практически сравнялись — 4,2 и 4,4 млн рублей соответственно. При этом усредненная цена квадратного метра на указанных территориях отличается на 12,6%: 78,2 тыс. рублей в области против 88,1 тыс. рублей в ТиНАО. В границах старой Москвы общая средняя стоимость квартиры составляет 15,4 млн рублей.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели исследование соотношения цен в различных частях Московской агломерации по таким параметрам, как: категория жилья, типы и площади объектов.

Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от категории

Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от количества комнат

Площади квартир в новых проектах ТиНАО зачастую меньше, чем в областных, на 2–4 кв. м: за счет сокращения метража стоимость объектов на присоединенных территориях Москвы приближена к цене подмосковных. Поэтому когда говорят о перетекании спроса из Подмосковья в столицу как о тенденции, речь идет большей частью о Новой Москве: именно здесь выбирают квартиры до 90% покупателей из данной группы.

Средняя площадь квартир в новостройках Новой Москвы и Подмосковья в зависимости от количества комнат

Дмитрий Таганов объясняет: «Предложение экономкласса в границах старой Москвы весьма ограничено — не более 11%, и даже внутри этой категории доступного жилья находится совсем не много проектов, способных конкурировать по цене с подмосковными. В ТиНАО и в области бюджеты покупки соразмерны при очевидных плюсах наличия московской регистрации».