Дальнейшая девальвация рубля может подстегнуть отложенный спрос на «загородке» в ближайшее время

Прибыльные потрясения
Год назад отчасти схожая рыночная конъюнктура привела к небывалому покупательскому ажиотажу на «загородке». Интерес к загородной недвижимости в конце 2014 года был столь высок, что его не требовалось дополнительно стимулировать скидками и акциями. Цены не только не снижались, но и в отдельных случаях даже росли. Внешнеполитические и внутриэкономические события способствовали реализации преждевременного спроса на загородные объекты, в результате чего с рынка вымывались даже неликвидные лоты. По свидетельству экспертов Департамента загородной недвижимости, такие покупки в ряде случаев совершались инвесторами, которые, не понимая, как будет развиваться рынок в среднесрочной перспективе, таким образом диверсифицировали свой портфель объектов. «Неликвид» также приобретали люди, у которых в результате значительных валютных колебаний сдали нервы и они торопились с покупкой, к которой не были готовы, поскольку планировали совершить ее не раньше весны.

Чтобы проиллюстрировать всплеск продаж на подмосковном рынке, который случился в IV квартале 2014 года, обратимся к показателям относительно благополучного 2013 года. Тогда в III квартале был реализован 6701 загородный объект, кварталом позже — 4651 объект. Сравним эти результаты с аналогичными периодами 2014 года: на III квартал пришлось 4935 сделок, т. е. на 26,4% меньше, чем в аналогичный период 2013 года, тогда как в IV квартале 2014 года было продано 4775 объектов, что на 2,6% больше уровня предыдущего года. Ажиотаж на рынке загородной недвижимости продлился вплоть до февраля 2015 года. В результате высокая покупательная активность, обычно не свойственная зимним месяцам, обернулась низким спросом в весенний период — продажи в начале высокого сезона 2015 года оказались ниже не только уровня декабря—января, но и среднестатистических показателей активного сезона. Так, во II квартале 2015 года было продано 4500 объектов, т. е. на 5,8% меньше, чем в IV квартале 2014 года.

Назад в будущее
До конца декабря эксперты рассчитывают на оживление на загородном рынке жилья, однако спрос определенно не будет лихорадочным, как год назад. Тогда покупателей подстегивало практически двукратное увеличение курса доллара — с 36–37 рублей он поднялся до 70–80 рублей, евро на пике доходил до 100 рублей. Сейчас колебания курсов не так глобальны — доллар и евро с начала сентября подросли не более чем на 4–5 рублей. Следовательно, импульсивные сделки годичной давности уступят место покупкам обдуманными — их совершат люди, которые уже присмотрели себе загородный объект и находились в ожидании нового витка валютных колебаний. Скидки, предоставляемые застройщиками, будут играть важную, но не определяющую роль при принятии решения о покупке — они являются, скорее, фоном в условиях продолжающегося кризиса, чем «спусковым механизмом». Средний размер дисконта на подмосковные объекты варьируется в настоящий момент в пределах 10%.

В целом эксперты прогнозируют возвращение «загородки» к устоявшимся трендам: к концу месяца ожидается не совсем типичный для зимы всплеск интереса к подмосковным объектам, но рекордов ни со знаком «плюс», ни со знаком «минус», с большой вероятностью, не будет. Если рост количества сделок будет ощутимым, спрос на загородные объекты в январе—феврале 2016 года будет, скорее всего, несколько ниже обычного.

Вместе с тем специалисты отмечают, что для рынка в целом равномерное развитие куда более благоприятно, нежели резкие переходы из одного состояния в другое. «Это может быть хорошо „здесь и сейчас“: рост продаж, который мы наблюдали, скажем, в декабре 2014 года — январе 2015 года, позволяет зарабатывать сиюминутные деньги. Но для экономики и рынка в целом такие пертурбации вредны. Так, прошлогодние декабрьские события преждевременно исчерпали спрос, который должен был проявиться весной, поэтому начало делового сезона на рынке загородной недвижимости в 2015 году сопровождалось меньшим, чем обычно в этот период, уровнем продаж», — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор.

Что год грядущий нам готовит
В 2016 году эксперты прогнозируют дальнейшее снижение долларовых цен на загородные лоты во всех сегментах. В текущем году эта тенденция сильнее всего проявилась в экономклассе, где они буквально рухнули больше чем в 2 раза. Причем этот процесс еще не завершен. В элитных сегментах загородной недвижимости падение долларовых цен составит порядка 10–20%.
Уменьшение рентабельности проектов и темпов продаж неизбежно приведут в 2016 году к банкротству одних и укрупнению других девелоперских компаний, которые смогут позволить себе предлагать рынку качественные и доступные по цене объекты.

Принципиально новые тренды на «загородке» в будущем году, скорее всего, не сформируются, вместо этого усилится проявление двух старых. Во-первых, по-прежнему будут востребованы недорогие и качественные объекты — участки без подряда, а также таунхаусы высокой степени готовности с минимальным риском недостроя. Во-вторых, застройщики продолжат уменьшать площади своих объектов, оставляя в проектных решениях исключительно функциональные метры. В связи с этим в экономклассе может увеличиться количество микроформатов.

В силу экономических причин на загородном рынке никак не оформится тренд на продажу объектов «под ключ». Такие лоты могут быть востребованы потребителем и девелоперы намерены предложить их рынку, однако реализация этих планов упирается в отсутствие необходимых финансовых средств.

Спрос на объекты вторичного рынка на «загородке» будет напрямую зависеть от гибкой ценовой политики продавцов. Специалисты связывают свои ожидания с началом делового сезона, когда, вслед за первичным рынком, активное снижение цен начнется и на «вторичке».