«Дачная амнистия»: право на сделку без состава преступления

Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказывают, что такое «дачная амнистия», кому необходимо ей воспользоваться, и почему государство заинтересовано в ее продлении.

Что такое «дачная амнистия»?

С юридической точки зрения рынок загородной недвижимости начал формироваться с появлением первых свидетельств о праве собственности на землю. Они закрепляли за частными лицами не только право собственности, но и пожизненного наследуемого владения, и начали вводиться с 1991 года. «Голубые свидетельства», как прозвали их в народе, себя не оправдали — они вступали в противоречие с принятым в дальнейшем законом. Кроме того, был нарушен порядок их выдачи. Процедура могла проводиться как главой района, так и главой местного сельского округа. Одним словом, два органа выполняли один и тот же функционал, пользуясь одними и теми же бланками, что периодически приводило к дублированию. В районную управу не всегда вовремя приходила информация, что участок уже выдан на уровне округа, и он выдавался еще раз в другие руки. Понятно, что в такой неразберихе, при слабом контроле, было сложно предотвращать мошенничества. Эта ситуация продлилась вплоть до 1993 года, хотя до сих пор у многих граждан на руках остались именно документы старого образца. Так или иначе, среди собственников загородных объектов скопилось критичное количество тех, чьи документы на собственность не соответствуют современным нормативам. «Дачная амнистия» (а корректно – процедура оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в соответствии с ФЗ №93 от 30.06.2006 года) позволяет получить новые документы, по которым собственник имеет право осуществлять сделку купли-продажи или иначе распоряжаться своим имуществом.

Кому нужна «дачная амнистия»?

«Загородный объект, оказавшийся во владении собственника еще в советские времена, — комментирует руководитель офиса «Новослободское» Алексей Сенчук, — принадлежит ему лишь фактически. С юридической точки зрения совершить сделку с таким имуществом невозможно». При этом до момента введения «дачной амнистии» для того, чтобы зарегистрировать по закону право собственности, требовались следующие документы: определенным образом составленный договор, постановление властного органа или свидетельство о праве на наследство. «Дачная амнистия» подразумевает снижение требований в отношении предоставляемых госорганам документов. При регистрации земельного участка понадобится выписка из хозяйственной книги о том, что заявитель давно пользуется данным участком, старое свидетельство, на основании которого был выдан правоустанавливающий документ, если он отсутствует, и кадастровый паспорт на этот участок. Жилой дом можно зарегистрировать только при наличии кадастрового паспорта на само строение. А для того, чтобы зарегистрировать нежилую постройку, достаточно заполнить декларацию (куда вносятся данные, позволяющие идентифицировать объект). Если давно построенный дом уже был зарегистрирован до 1998 года, когда регистрацией занималось БТИ, то достаточно запросить у них данные, на основании которых можно перерегистрировать строение по новым правилам.

«Дачной амнистией» пользуются и застройщики – во многих новых поселках право собственности регистрируется согласно этой процедуре. Третьим заинтересованным лицом можно считать власти. Во-первых, при помощи «дачной амнистии» вся частная собственность переходит в правовое поле, позволяя проще и цивилизованнее проводить различные операции с недвижимостью, а также контролировать этот процесс. Во-вторых, частная собственность является еще и налоговой базой, которая чем прозрачнее, тем желаннее для представителей закона. Можно предположить, что это одна из приоритетных причин пролонгации заявленных сроков ее реализации.

Что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен?

Существует два вида кадастровых паспортов — отдельно на землю и отдельно на строение. Кадастровый паспорт на земельный участок содержит информацию о его расположении и параметры, а кадастровый паспорт на дом позволяет идентифицировать объект по его площади. Что касается географии расположения, то уникальный кадастровый (учетный) номер участка состоит из кадастровых номеров, присвоенных каждому округу, району и кварталу. Номер непосредственно участка не соответствует номеру, который присутствует в привычном почтовом адресе, хотя последний и может быть учтен в кадастровом паспорте. Кадастровый номер участка определяется Кадастровой палатой, которая входит в состав Росреестра.

Чтобы определить границы конкретного участка, рекомендуется проводить его межевание. По правилам необходим вызов инженера, который при помощи специального оборудования производит замеры по строго установленным государством правилам. Если участок земли находится во владении многие десятилетия, то велик риск того, что старые данные будут отличаться от тех, которые получатся сегодня. Это объясняется погрешностями при работе с устаревшими приспособлениями. «Как и сама «дачная амнистия», процедура межевания никем не навязывается и проводится, как правило, по необходимости — резюмирует Алексей Сенчук. – Если в первом случае, необходимостью становится желание владельца реализовать загородный объект, наследовать его или, скажем, провести туда коммуникации, то межевание участка, главным образом, гарантирует отсутствие конфликтов с соседями и, как следствие, минимум неприятных сюрпризов во время проведения сделки или той же процедуры регистрации».

Что такое Росреестр?

До 1998 функции Росреестра лежали на двух других организациях. При районных администрациях действовали земельные комитеты по учету и надзору за земельными отношениями. Сделки, связанные со строением, фиксировались отдельно в БТИ. Для того чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи дома, стоящего на земельном участке, требовалось обратиться в обе инстанции: и в земельный комитет, и в БТИ — в итоге на документах о собственности стояло две печати. В 1997 году был принят закон о регистрации прав на имущество и сделок с ним, который вступил в силу в 1998 году. Структуры, регистрирующие права собственности на загородные объекты, были объединены в одну Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С этого момента можно точно отследить юридическую историю любого объекта за исключением тех, что были зарегистрированы до 1998 года. Именно эту проблему и призвана решить «дачная амнистия».