Среди причин падения покупательской активности в ближнем Подмосковье специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в стабильности своего финансового положения, в результате чего по итогам прошлого года объем отложенного спроса на вторичном рынке недвижимости ближнего Подмосковья составил 30% от общего числа покупателей. На сложившуюся ситуацию повлияла и мощная конкуренция с сегментом новостроек — так, по наблюдениям аналитиков компании, в 2017 году вторичный рынок ближнего Подмосковья «уступил» первичному сегменту 35% сделок от суммарного количества операций купли-продажи жилья. В свою очередь, рост спроса в дальнем Подмосковье можно объяснить миграцией покупателей из соседних областей и появлением большого числа приезжих с Украины, которые вследствие ограниченного бюджета селятся в удаленных локациях Московского региона, где есть рабочие места. Кроме того, здесь не наблюдается настолько значительного противостояния вторичного рынка и сегмента новостроек, как в ближнем Подмосковье, где на «первичке» сосредоточено 80% объема предложения по Московской области в целом.
Аналитики ИНКОМ-Недвижимость проводят следующее условное деление между территориями ближнего и дальнего Подмосковья: локации, расположенные в пределах Московского малого кольца (это т.н. Малая бетонка, кольцевое шоссе А-107, проходящее по Московской области), считаются ближним Подмосковьем, а за пределами указанной трассы располагаются населенные пункты дальнего Подмосковья. На текущий момент объем предложения на «вторичке» в районах Московской области, соседствующих со столицей, составляет 34 381 объект, средняя стоимость 1 кв. м в указанном сегменте равна 83,2 тыс. рублей. В дальних локациях Подмосковья на продажу выставлено в два раза меньше вторичных лотов — 16 889, средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 53,6 тыс. рублей.
При этом, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость относительно заключенных сделок, за последние 4 года уровень спроса в ближнем Подмосковье сократился на 26%, в то время как на территориях области, расположенных за Московским малым кольцом, уровень покупательской активности за указанный период, наоборот, вырос на 15%. О причинах настолько сильного расхождения между уровнем спроса в ближнем и дальнем Подмосковье рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «В ближнем Подмосковье на падение покупательский активности на вторичном рынке недвижимости повлияли те же факторы, что и в столице: в частности, это значительно снизившийся за кризисный период уровень платежеспособности населения и неуверенность потенциальных покупателей в стабильности своего материального положения, из-за чего люди зачастую откладывают выход на сделку. В результате мы наблюдаем на „вторичке“ как Москвы, так и ближнего Подмосковья формирование т.н. отложенного спроса. И если в столице доля потенциальных покупателей, решивших пока повременить с приобретением жилплощади, за последний год составила 25% от объема спроса, то в ближнем Подмосковье доля „застрявших“ в режиме ожидания граждан еще больше — по нашим наблюдениям, около 30%. А в дальних районах Московской области наблюдаемый рост спроса можно объяснить миграцией покупателей из соседних с Подмосковьем областей, а также появлением большого числа переселенцев с Украины с весьма ограниченным бюджетом, для которых принципиально важно как можно скорее, не откладывая, осесть на новом месте и обзавестись жильем, пусть даже наиболее дешевым. Эти целевые группы покупателей стараются перебраться поближе к рабочим местам, сосредоточенным в столице или в тех населенных пунктах Подмосковья, где имеются крупные промышленные предприятия. При этом в случае недостатка средств на приобретение жилплощади в ближнем Подмосковье они делают выбор в пользу удаленных от столицы территорий, где можно найти наиболее бюджетные объекты в границах Московского региона».
Еще одна весьма важная причина падения уровня спроса на вторичном рынке жилья как Москвы, так и ближнего Подмосковья — неослабевающая конкуренция указанного сегмента с первичным рынком, приводящая к значительному оттоку потенциальных покупателей с «вторички». При этом на территориях Московской области, соседствующих со столицей, сосредоточено около 80% объема предложения «первички» по Подмосковье в целом, в то время как на районы, расположенные за Московским малым кольцом, приходятся оставшиеся 20% объема предложения. Поэтому в дальнем Подмосковье из-за недостатка лотов, экспонируемых в новых домах, у покупателей чаще всего нет альтернативы «вторичке».
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость также отмечают, что в противоборстве с сегментом новостроек вторичный рынок жилья ближнего Подмосковья понес большие потери, чем аналогичный столичный сегмент. Комментирует Дмитрий Таганов: «Если в старой Москве по итогам прошлого года 25% покупателей от их общего числа на „вторичке“, выбирая между двумя сегментами недвижимости, предпочли приобрести квартиру в новостройке, то в ближнем Подмосковье отток спроса был еще больше — 35%. Объяснить это можно тем, что объем предложения нового жилья здесь во много раз превосходит столичные показатели, кроме того, в Подмосковье недвижимость в новостройках отличается бо̀льшей ценовой доступностью. Так, на первичном рынке жилья столицы значительная доля экспонируемых лотов — 56% — относится к категории „комфорт“, 29% — к бизнес-классу, на экономкласс приходится всего 10% объема предложения. А в Подмосковье в целом лидирующие позиции на „первичке“ принадлежат экономклассу — 59%, жилье категории „комфорт“ занимает 30% объема предложения, а на сегмент „бизнес/ элит“ приходится лишь 11%. Кроме того, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости как ближнего, так и дальнего Подмосковья — 81 тыс. рублей и 51,2 тыс. рублей соответственно — незначительно отличается от аналогичного показателя на „вторичке“ в этих локациях: 83,2 тыс. рублей и 53,6 тыс. рублей». Эксперт подчеркнул, что заметный отток покупателей с вторичного на первичный рынок ближнего Подмосковья будет наблюдаться и в нынешнем году.
При этом, согласно подсчетам аналитиков компании, такие показатели спроса, как доля сделок с дисконтом и средний размер скидки при приобретении вторичного жилья, в ближних и дальних локациях Московской области заметно различаются. В ближнем Подмосковье доля сделок, прошедших с предоставлением дисконта, на данный момент находится на том же уровне, что и на «вторичке» старой Москвы, — 85%. Однако если в столице средний размер скидки составляет 8,3%, то в близлежащих районах Московской области этот показатель равен 10% — как и в наиболее бюджетных окраинных локациях Москвы. В дальнем Подмосковье до 90% операций по купле-продаже вторичного жилья проходит с предоставлением дисконта, а усредненный размер скидки равен 15% (причем в отдельных случаях продавцы предоставляют скидку и в 20%).
По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, среди наиболее востребованных у покупателей вторичной недвижимости населенных пунктов ближнего Подмосковья можно выделить такие города, как Балашиха (здесь сосредоточена максимальная доля вторичного жилья, экспонируемого в отдельно взятой локации Московской области, — 7,3%), Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово, Раменки. В дальнем Подмосковье наибольшей популярностью у покупателей пользуются крупные города (а также расположенные по соседству территории) с большим объемом предложения жилья и с удобным транспортным сообщением со столицей. К примеру, в южной части дальнего Подмосковья это город Серпухов и Серпуховской район, граничащий с Калужской и Тульской областями, откуда и мигрируют покупатели. А на северном направлении уровень спроса весьма высок в городе Дмитрове, который расположен не так далеко от границ ближнего Подмосковья.
