Аренда московского жилья-2017: впервые за время кризиса спрос превысил предложение, а цены пошли в рост

Согласно исследованиям Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в сегменте экономкласса уходящий год был ознаменован доминированием спроса над предложением в размере 12%, а также ростом арендных ставок — это рекордные показатели кризисного периода; объекты найма категории «бизнес» за время экономических катаклизмов потеряли в цене в среднем до 11,4%. Специалистами компании, в том числе, было зафиксировано более чем двукратное снижение популярности объектов в «хрущевках» в связи с предстоящей реализацией программы реновации.

Спрос превысил предложение, «хрущевки» и «сталинки» теряют популярность
По статистике Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, весной этого года спрос в массовых сегментах лишь на 35% был ниже предложения, что на тот момент демонстрировало активизацию московских нанимателей по сравнению со спадом их заинтересованности в период подготовки к Новому году и рождественских праздников, когда разрыв между спросом и предложением составлял не менее 50%. В августе 2017-го спрос на наиболее низкобюджетные лоты в масс–маркете превысил предложение на 12%, что на четверть увеличило летние показатели их востребованности и стало рекордом с докризисного 2013 года. Сегодня по массовому рынку в целом можно говорить о доминировании предложения над спросом в среднем в размере 30%.

Что касается характера спроса, специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают заметные изменения. Так, по сравнению с данными декабря 2016 года в настоящее время популярность объектов в «хрущевских» пятиэтажных домах упала с 15% до 6%. В старых панельных 9-14-этажках, напротив, число арендаторов увеличилось: сейчас 33% от общего спроса против 26% год назад. Популярность лотов экономкласса в современных панельных и монолитных домах также растет: с 57% до 60% за отчетный период. Заинтересованность в найме «сталинского» жилья за год снизилась с 2% до 1%.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Безусловно, свою роль сыграла предстоящая реализация программы реновации ветхого жилья: арендаторы опасаются, что в период срока найма дом пойдет под снос и возникнет необходимость переезда и новых финансовых затрат. Таким образом, сегодняшний спрос на квартиры в „хрущевках“ формируется вокруг наиболее низкобюджетных вариантов. Соответственно, часть нанимателей теперь проявляет интерес к другим категориям жилья — лотам в старых панельных многоэтажках и современных домах экономкласса. Главной причиной популярности последних можно назвать низкую стоимость найма такого жилья за счет локации: активное строительство ЖК низших ценовых сегментов осуществляется главным образом на окраинах Москвы».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость также проанализировали состав объектов в экспозиции на массовом рынке аренды столичных квартир. Так, объем предложения в старых панельных и кирпичных 5-этажных домах снизился: сегодня это 25% против 34% в IV квартале 2016-го. Рост объема предложения в современных домах по сравнению с последними месяцами прошлого года выглядит так: 32% против 26%. Квартиры, экспонируемые в «брежневках», за год продемонстрировали прирост в 4 п. п. — с 25% до 29%. Годовое изменение количества объектов в «сталинских» домах составило всего 1 п. п.: с 15 до 14%.

Тип дома: спрос

Тип дома: предложение

Цены: впервые за время кризиса отмечен рост
Если рассматривать стоимость предложения на рынке аренды экономкласса, то за четыре года усредненные ставки найма 1-комнатных квартир снизились на 3,5%, 2-комнатных — на 13%, 3-комнатных — на 20%.

При этом в августе текущего года, впервые за кризисный период, специалистами ИНКОМ-Недвижимость была отмечена тенденция повышения арендных ставок в сегменте недорогого жилья — по сравнению с показателями августа 2016-го 1-комнатные квартиры подорожали в среднем на 1,7%, 2-комнатные — на 0,9%, 3-комнатные — на 1%. Средняя стоимость лотов данной категории с нынешнего августа по декабрь остается неизменной.

Средняя стоимость аренды квартир экономкласса в августе, руб.

Оксана Полякова поясняет: «В 2017 году ситуация на столичном рынке аренды жилья несколько стабилизировалась, и августовский рост спроса повлек за собой небольшое повышение арендных ставок. В целом же речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма. Прибыльным можно считать вариант, когда квартирант нашелся быстро, и арендодателю удалось избежать простоя квартиры и потери денег».

Ставки найма у объектов бизнес-класса в августе этого года изменились следующим образом: за год (август к августу) у 1-комнатных квартир они снизились в среднем на 2,8%, 2-комнатных — на 1,7%, 3-комнатных — почти на 2%. По сравнению с августом 2013 года стоимость найма объектов сократилась так: арендные ставки 1-комнатных квартир стали ниже на 10%, 2-комнатных — на 9,8%, 3-комнатных — на 11,4%. Средняя стоимость лотов данной категории с нынешнего августа по декабрь остается неизменной.

Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса в августе, руб.

Оксана Полякова комментирует: «Объекты высоких ценовых сегментов доступны для меньшей части арендаторов, традиционно в период экономической нестабильности собственники именно этих квартир резко теряют своих квартирантов, даже несмотря на понижение арендных ставок. В таблице приведены усредненные данные по заявленным в объявлениях ставкам найма. Тогда как в результате торга без труда можно добиться существенных скидок. Так, 75% наймодателей квартир бизнес-класса по-прежнему вынуждены снижать арендные ставки — в среднем на 20%. В сегменте премиальных объектов ситуация схожая: примерно 60% владельцев жилья принимают новые „правила игры“ и уменьшают арендную плату — при простое такие квартиры приносят своим владельцам ощутимые убытки, поскольку их содержание требует немалых затрат. Скидки на лоты рассматриваемой категории составляют порядка 20–30%».

Средняя стоимость аренды квартир массового сегмента в IV квартале 2017 года, руб.

Средняя стоимость аренды квартир массового сегмента в IV квартале 2016 года, руб.