90% УБП на загородной «первичке» – потенциальный неликвид

Массовый первичный рынок загородного жилья Подмосковья переживает острую нехватку качественных проектов с застройкой. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящий момент основную долю предложения на нем составляют участки без подряда (УБП) — 64%. При этом число поселков, полностью состоящих из УБП, среди новых проектов еще больше — 80%. «Потенциально к неликвиду сегодня можно отнести свыше 90% выставленных на продажу наделов, — считает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Если рынок пойдет вверх, этот товар будет практически невозможно продать без убытков. Я бы назвал засилье УБП идеологической деформацией рынка».

Впрочем, среди причин стагнации на рынке загородного жилья дефицит качественного предложения следует после финансового фактора. Потенциальные клиенты либо не обладают средствами, необходимыми для покупки, либо откладывают принятие решения, надеясь найти лот, оптимальный по соотношению цены и качества. «Как ни странно, кризис может обернуться благом для застройщиков и стать для них драйвером качества, — отмечает Андрей Кройтор. — Ведь когда покупатели перейдут из режима ожидания к активным действиям, они будут выбирать лучшее из предложенного, и у девелоперов появится шанс показать товар лицом».

Экономическими трудностями объясняется и популярность trade-in, которая возрастает с каждым годом. По данным руководителей офисов Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, доля сделок, совершаемых по данной схеме, составляет от 40% до 80% реализованного спроса.

Комментирует руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов: «Если раньше люди, которые продавали жилье в Москве и приобретали загородное домовладение, делали это в первую очередь с целью увеличения жилплощади, то в прошлом году мы заметили новую тенденцию: наши клиенты стремятся к финансовой выгоде, продавая, например, хорошую двухкомнатную квартиру за 12 млн руб. и покупая коттедж или таунхаус за 7 млн руб. Стремление выиграть не только в площади, но и в деньгах можно назвать современным антикризисным трендом на „загородке“. Правда, его развитие тормозит нехватка ипотечных программ и качественного готового предложения».

В такой ситуации возможен рост спроса на массовом вторичном рынке загородной недвижимости в рамках 15–20%. Бесспорным плюсом «вторички» является возможность сразу переехать в готовое жилье, что особенно актуально в случае trade-in. Но не все так просто: «Многие объекты вторичного рынка на „загородке“ морально устарели и уже не отвечают требованиям покупателей, — предупреждает руководитель офиса „Проспект Вернадского“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин. — А стоят они в среднем на треть дороже аналогов на первичном рынке и даже больше, если говорить об организованных коттеджных поселках».

О перспективах оживления рынка и появлении новых проектов специалисты высказываются с осторожностью. «Я бы вернулся к разговору о перспективах через год-полтора, — признается руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Тогда, возможно, произойдут какие-то сдвиги. А в 2017-м, по моим ощущениям, все останется как было: выжидающие покупатели и девелоперы, ищущие дешевые кредиты».

«Я связываю восстановление рынка, прежде всего, с развитием ипотеки на „загородке“, — говорит Антон Архипов. — Пока дела там идут не очень бойко, но, надеюсь, уже в этом году внимание банков к загородному сегменту возрастет, и примерно в 2018-м это выльется в рост предложения».

Специалисты сходятся во мнении, что осуществить «перезагрузку» на рынке смогут тщательно спланированные проекты массового сегмента с рациональной нарезкой участков (8–12 соток), оптимизированными площадями домовладений (130–170 кв. м), грамотными планировками и ценой в диапазоне 4–6 млн руб.

Сергей Цывин: «Я считаю наиболее жизнеспособной модель с созданием доступных базовых проектов и дополнением их опциями по желанию клиента. Так мы сможем сделать наше предложение, во-первых, бюджетным, а во-вторых, более персонифицированным».

При этом необходимыми мерами для движения вперед в условиях кризиса эксперты называют сокращение операционных издержек, уменьшение количества рекламы, взвешенную оценку ликвидности объектов и поиск качественного товара-либо формирование его вместе с застройщиком.

«Я думаю, что 2017-й станет годом санации рынка, распродажи остатков и весьма скудного нового предложения, — подытоживает Андрей Кройтор. — Цены и продажи вряд ли начнут расти, вопрос скорее в динамике их снижения. Крупные застройщики имеют больше шансов адаптироваться к сегодняшним реалиям, а мелкие либо исчезнут с рынка, либо будут поглощены другими игроками».