30% объектов на столичном рынке аренды жилья одновременно выставлены на продажу, число квартирантов, у которых в период действия договора найма меняются собственники, выросло за год в 5 раз

Еще в конце 2015 — начале 2016 годов наличие арендаторов в продаваемой квартире считалось обременением и существенным минусом — многие такие сделки расстраивались. По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, доля договоров найма, в период действия которых менялись арендодатели, тогда не превышала 2%, к сегодняшнему дню она выросла до 10%, и тенденция имеет перспективу роста.

В 2016 году сложилась уникальная для вторичного рынка жилья ситуация: доля продаж с дисконтом по отношению к изначально заявленной цене достигла исторического максимума — 86% в ноябре. При этом, как показывает практика, большинство продавцов не готово сразу принять новые реалии рыночной конъюнктуры и отказывается выставлять объекты на реализации по адекватным ценам — в период затяжной экспозиции они планируют сдавать жилплощадь внаем. Сегодня в среднем 30% лотов на рынке найма жилья выставляются в так называемую двойную экспозицию — и для продажи, и для аренды.

Анализ присутствия таких квартир в разных сегментах показывает, что наибольшая заинтересованность в «двойной экспозиции» отмечается у собственников объектов «эконом» и «премиум»: их 45 и 35% соответственно. Это можно объяснить ничтожностью покупательского спроса — при широте выбора — на объекты с низкими качественными характеристиками и невысокой востребованностью эксклюзивных лотов, а также обременительностью содержания жилых площадей без дополнительной, в частности, арендной прибыли: для первой категории домовладельцев — по причине невысокого уровня их доходов, для второй — ввиду дорогостоящего обслуживания премиальных объектов. Среди лотов бизнес-класса таких «двойников» около 25%.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость: «Многие, кто планирует продать жилплощадь, не уверены в скором совершении выгодной сделки — они рассчитывают путем найма уберечь квартиру от простоя, а себя — от дополнительных трат на ее содержание. ’’Пока не продастся, пусть сдается», — решают они. Конечно, пункт о вероятной реализации объекта прописывается в договоре найма. Для арендаторов смена собственников создает определенные неудобства, которые могут компенсироваться скидкой по арендной ставке на период продажи — как правило, дисконт составляет около 10%. Согласно законодательству, заключенный договор найма не может быть прерван в результате совершенной впоследствии сделки купли-продажи с этим помещением. Арендатор имеет право оставаться на месте при новом собственнике квартиры».

Кроме того, существует определенная категория покупателей, для которых наниматели в квартире — несомненный плюс. И это не те, кто вкладывает деньги в жилье ради сдачи его внаем: инвестиционная привлекательность аренды, как и любого другого сегмента рынка жилья, в условиях кризиса практически стремится к нулю. Покупка квартиры с арендаторами интересует тех, кто планирует использовать жилплощадь не сейчас, а в будущем — например, приобретает ее для подрастающих детей. Тем более, если покупка совершена с привлечением ипотеки: получаемые собственником арендные средства сопоставимы с ипотечными выплатами. «Сегодня, когда сдать жилплощадь по выгодной цене не так легко, как это было раньше, наличие арендатора в купленной квартире в определенных жизненных обстоятельствах рассматривается не как обременение, а как возможность получать прибыль без головной боли о поиске квартиранта, то есть практически в качестве бонуса», — поясняет Оксана Полякова.