17% квартир в новостройках Москвы имеют низкую ликвидность

Специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение в сегменте и предпочтения покупателей. Так, 17% столичной «первички» — малоликвидные лоты. В их числе не только квартиры с объективными недостатками, но и те, чьи характеристики потеряли актуальность. Например, варианты с избыточной площадью продаются в 3 раза дольше; спрос на жилье с обычными окнами на 60% ниже, чем с панорамными; 75% покупателей отказываются от квартир с кладовой. Застоявшиеся в экспозиции объекты девелоперы нередко используют как маркетинговый инструмент: большая скидка (до 30%) на отдельные лоты помогает привлечь внимание покупателей ко всему проекту. Но фактический дисконт на первичном рынке сегодня не превышает 15%.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в целом в новостройках старой Москвы покупателям предлагается 34,99 тыс. квартир. Усредненная цена 1 кв. м составляет 349,7 тыс. руб., с января +2,3%, за год —4,6%. 1-комнатная старомосковская квартира стоит в среднем 11,88 млн руб., 2-комнатная — 18,35 млн руб., 3-комнатная 27,17 млн руб., многокомнатная 51,41 млн руб.: в годовом выражении зафиксировано сокращение стоимости в диапазоне от —3,9% до —8,1%.

По данным экспертов ИНКОМ-Недвижимость, на рынке новостроек Москвы 17% предложения — низколиквидное жилье.

Традиционно маловостребованные лоты — это квартиры на первых двух жилых этажах, жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т. д., отмечают в компании. К факторам низкой ликвидности можно добавить неудачные планировочные решения, например, узкий длинный коридор или тесную маленькую кухню. Многокомнатные квартиры с одним санузлом, объекты с некачественной отделкой, жилье с окнами над въездом в подземный паркинг — все это претенденты на долгое пребывание в экспозиции.

Помимо квартир с объективными недостатками мало востребованы те, которые просто не в тренде. Рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Сегодня меньше обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 кв. м не будет попадать в фильтры при поиске, так как 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35-40 кв. м. То же относится к объектам других форматов. Так, неликвидными считаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 кв. м при хорошем спросе на лоты площадью 50-60 кв. м. Востребованные 3-комнатные имеют метраж 75-80 «квадратов», неликвидные — 100 кв. м и более. Срок экспозиции квартир с ликвидной площадью — до 3-х месяцев, а с нерыночной площадью — более 9-ти месяцев.

По словам Валерия Кочеткова, спрос на квартиры с обычными стандартными окнами на 60% ниже, чем на жилье с панорамным остеклением. 75% покупателей отказываются от квартир с кладовкой — в большинстве клиенты предпочитают купить сначала жилплощадь, а потом, после заселения, готовы рассмотреть приобретение отдельной кладовки на —1 этаже. В целом, сегодня общая картина такова: 85% покупателей рассматривают и выбирают не отдельно квартиру, а стиль жизни, который предлагает тот или иной ЖК.

Чтобы помочь реализации низковостребованных лотов в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки — декларируемая может доходить до 20–30%, но фактически на рынке разница между медийной ценой и стоимостью сделки составляет не больше 15%. Помимо прямого дисконта застройщики применяют такие маркетинговые ходы, как рассрочка платежа, предложение траншевой ипотеки (когда первые год-два нет ежемесячных платежей или они минимальны, что очень удобно для накоплений и позволит потом полностью или частично погасить ипотеку), отделка или кухня в подарок, машино-место за полцены и т. д.

«Малоликвидную квартиру можно использовать как эффективный инструмент продаж, — отмечает Валерий Кочетков. — Для этого девелопер организует акцию, где наименее востребованные лоты предлагаются с максимально возможной скидкой. Таким образом к ЖК привлекаются покупатели, которые затем уже решают: брать не самую удачную квартиру, но по выгодной цене, или доплатить и приобрести более подходящий вариант».

Что касается общего предложения на первичном рынке жилья в целом, статистика Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывает: в старой Москве насчитывается 34,99 тыс. квартир — за месяц число лотов снизилось на 0,7%, с начала года увеличилось на 3,5%, за год экспозиция расширилась на 19,4%. Средняя цена 1 кв. м составляет 349,7 тыс. руб., за месяц «квадрат» подорожал на 0,9%, с января на 2,3%, в годовом выражении подешевел на 4,6%.

На долю 1-комнатных квартир в новостройках старой Москвы приходится 32,5%, чуть больше — 33,1% — занимают «двушки», 24% — у «трешек», 10,4% — у многокомнатных лотов.

Среднестатистическая 1-комнатная квартира в новостройках старой Москвы стоит 11,88 млн руб. (за месяц она стала дороже на 0,8%, с января на 2,3%, за год подешевела на 8,1%). Медианная стоимость 2-комнатной старомосковской квартиры находится на уровне 18,35 млн руб. (+1% за месяц, +1,5% с начала года, —7,8% за год); 3-комнатной — 27,17 млн руб. (+1,2% за месяц, +1,6% с января, —5,1% за год). Усредненная цена многокомнатной квартиры составляет 51,41 млн руб. (+1,3% за месяц, +2,6% с января, —3,9% за год).