Аренда жилья: консультация юриста

Как действовать, если жильцы отказываются вносить арендную плату? Квартирант съехал, а собственник требует продолжения оплаты аренды — в каком случае это правомочно? Освобождается ли неработающий пенсионер от уплаты НДФЛ при сдаче квартиры внаем? С вопросами наших читателей мы обратились к Кириллу Кокорину, юрисконсульту Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

— Что делать, если квартиросъемщики не платят, как вернуть деньги? Договор есть.

— В случаях, когда наниматель по договору найма не платит, арендодатель вправе расторгнуть договор найма и взыскать денежные средства в судебном порядке. Вместе с задолженностью можно требовать также возмещение всех судебных расходов (в частности, оплаты госпошлины, услуг юристов). Если договором найма была предусмотрена неустойка за просрочку платежей (обычно это процент — от 0,1% до 1%), то правомочно дополнительное взимание с нанимателя такой неустойки. В ситуации, когда договором предусмотрен обеспечительный платеж — так называемый страховой депозит — сумму долга можно частично или полностью удержать из средств такого обеспечения.

— Снимал квартиру на основании письменно заключенного договора найма. Покинул квартиру, но собственник утверждает, что договор не был и не будет расторгнут, в связи с чем арендатор обязан продолжать платить за найм квартиры согласно договору. Владелец квартиры перечислил мне основания для отказа от расторжения договора. Главное — отсутствие оплаты коммунальных услуг, при этом в договоре аренды жилья не прописано, чья сторона должна платить, это не было оговорено и при заключении договора. Я считаю, что бывший арендодатель не имеет права требовать внесения коммунальных платежей, так как квитанция по коммунальным услугам на почту снимаемой квартиры не пришла, квитанцию предоставлять собственник отказывается — полагаю, что сумму собственник придумал сам. В связи с моим отказом оплатить коммунальные услуги собственник угрожает написать заявление в полицию.

— Как правило, договором найма предусмотрен порядок досрочного расторжения договора. Если в документе такие условия не прописаны, то расторжение договора осуществляется в порядке, установленном ст. 687 Гражданского кодекса РФ «Расторжение договора найма жилого помещения». Как следует из содержания вопроса, наниматель покинул квартиру, не расторгнув в установленном порядке договор найма, а значит, договор найма — действующий, в связи с чем требования собственника правомерны.

Кроме того, пока договор не будет расторгнут надлежащим образом, долг продолжит накапливаться — до момента, когда договор найма не прекратит свое действие истечением срока, а имущество не будет возращено нанимателем собственнику по акту приема-передачи. Собственник может дождаться окончания договора найма, а затем обратиться в суд и взыскать весь долг с нанимателя. Если арендатор не живет в квартире и не пользуется имуществом — это его право, которое не является основанием считать договор найма утратившим силу. Что касается платежей за ЖКУ и электроэнергию, если договором найма не предусмотрено, кто и за что платит, то на арендатора возлагается обязанность оплачивать фиксируемые приборами учета водопотребление и водоотведение, электроэнергию. Что касается угроз собственника обратиться в правоохранительные органы, то такой метод воздействия на нанимателя будет бессмысленным, поскольку возникший спор является гражданско-правовым и может быть решен только в порядке гражданского судопроизводства. Таким образом, в интересах нанимателя при освобождении объекта недвижимости позаботиться о том, чтобы арендодатель принял объект по акту приема-передачи.

— Я пенсионерка и сдаю в аренду скромную квартирку, но налог получается около 4000 рублей — это для меня очень много. Прошла информация, что Совет Федерации принял постановление, согласно которому самозанятые граждане освобождаются от подоходного налога. Действительно ли принято такое постановление и попадаю ли я, неработающая пенсионерка, в число самозанятых граждан, сдавая в аренду квартиру?

— Сдача квартиры по договору найма не вошла в список налоговых органов как деятельность, освобождающая самозанятых граждан, в том числе пенсионеров, от уплаты НДФЛ.

С 2017 г. репетиторы, няни и некоторые другие самозанятые лица не должны платить НДФЛ с доходов, при условии уведомления налогового органа о своей деятельности. Льгота будет применяться 2 года.

До последнего времени Налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве физического лица. Но в 2017-м возник третий статус — гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних или иных подобных нужд. Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.