Слабый рубль может увеличить продажи жилья на 10-15%

В краткосрочной перспективе коррекция покупательского спроса в связи с новым витком девальвации рубля может привести к увеличению продаж в сегменте вторичного жилья на 10–15%. При этом специалисты не ждут повторения ажиотажа конца 2014 г.: изменилась конъюнктура потребительского рынка, которая сегодня удерживает его от паники в условиях, аналогичных прошлогодним.

По оценкам специалистов департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время активность граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами, возросла на 10–15% по сравнению с началом августа, и это в значительной степени объясняется резко усилившимся во второй половине месяца ослаблением российской валюты.

«Мы отмечаем увеличение количества звонков, но пока они не переросли ни в финансовые договоренности по поводу возможных продаж, ни тем более в сделки. Данная статистика четко фиксирует уровень отложенного спроса, но является лишь ориентиром для предположений о реальном оживлении рынка в краткосрочной перспективе. Сегодняшний интерес покупателей так и может пока остаться разведкой боем, если на рынке сформируются ожидания дальнейшей девальвации рубля», — комментирует ситуацию директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Нынешнее ослабление рубля в значительной степени повторяет ситуацию на валютном рынке в конце прошлого года. По данным ЦБ РФ, средний номинальный курс рубля к доллару снизился с 37,87 в сентябре до 55,41 в декабре 2014 г. (отрицательная динамика — 46,3%); с ноября по декабрь отрицательная коррекция составила 17,3%.

В настоящее время за неполные 4 месяца (с мая по текущий момент) российская валюта подешевела примерно на 37%, из них почти на 17% с начала августа. При этом поведение участников рынка жилья в указанные периоды существенно отличается.

Конец 2014 г. стал временем ажиотажного спроса, в том числе и на недвижимость. По статистике компании, в ноябре—декабре покупательская активность возросла на 35% по сравнению с показателями начала осени. Примерно 20% возросшего спроса составили так называемые долгосрочные инвесторы: люди, не имевшие актуальных жилищных проблем, конвертировавшие свои накопления в квадратные метры с единственной целью — спасти деньги от обесценивания.

«В декабре на рынок пришло значительное количество покупателей, имевших рублевые сбережения, достаточные для приобретения жилплощади. Покупка иностранной валюты на тот момент уже потеряла смысл: курс был слишком высокий. Сохранение накоплений в рублях оборачивалось ежедневными значительными потерями. И люди использовали старое верное средство, самый консервативный инвестиционный инструмент — вложили деньги в недвижимость. В итоге возник ажиотаж: вместо того чтобы перед Новым годом покупать подарки, шампанское и резать „Оливье“, граждане становились в очереди за квартирами», — описывает поведение покупателей Сергей Шлома.

В настоящее время при сопоставимой с прошлогодней динамикой ослабления рубля специалисты подчеркивают отсутствие в сфере жилья ажиотажа и паники. Причины: изменение структуры спроса и психологических установок участников рынка.

Фактически исчерпанной оказалась категория потребителей, имеющих рублевые сбережения, достаточные для приобретения недвижимости. Сегодня люди, обладающие накоплениями в таком объеме, закэшированы в иностранной валюте, и в краткосрочной перспективе часть их действительно может выйти на рынок жилья и увеличить количество продаж.

Однако, подчеркивают эксперты, это будут не инвесторы, а граждане, имеющие реальные жилищные вопросы и ожидающие сейчас наиболее благоприятного момента для покупки квартиры на максимально выгодных для себя условиях. По подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», человек, который в мае имел рублевые сбережения, достаточные для покупки только однокомнатной квартиры, но перевел их в доллары, сегодня, выйдя в рубли, имеет возможность приобрести двухкомнатную жилплощадь. На одной только разнице курсов покупатели получили возможность, оставшись в рамках планируемого бюджета, подобрать объект недоступного для них прежде уровня: большей площади, лучшей локации, более высокого статуса и т. д.
Отсутствие покупательского ажиотажа на фоне резкого обесценивания рубля объясняется не только сокращением платежеспособного спроса и крайне низким на сегодня инвестиционным потенциалом рынка жилья. Еще одна причина — изменение психологии покупателей.

Оправившись от шока, вызванного девальвацией рубля в конце 2014 г., люди адаптировались к ситуации неопределенности, в том числе к колебаниям валютного курса. Как следствие, нынешний обвал российской валюты уже не вызывает прежней паники и не является побудительным мотивом для неотложных действий.

«По нашим оценкам, значение курса около 65 рублей за $1 является приемлемым для тех, кто сейчас ждет момента для выхода из долларов с целью решения своих жилищных вопросов. Он уже позволяет получить значительное количество недоступных прежде бонусов и исключает риски, связанные с резкими валютными колебаниями. Мы полагаем, что девальвационный скачок августа может увеличить количество продаж на вторичном рынке жилья на 10–15%, но не приведет ни к его существенному оживлению, ни к росту цен», — резюмирует Сергей Шлома.