Недвижимость потребует жертв

Покупателям жилья придется серьезно поступиться своими принципами ради возможности купить квартиру

Эксперты все больше склоняются к мысли, что рынок недвижимости выживет при любых обстоятельствах. Однако предъявлять при этом прежние требования к уровню комфорта жилья в массовых сегментах граждане уже вряд ли смогут. Каких жертв потребует от них суровая экономическая реальность? «СП» разбирается в ситуации.

Рынок меняет лицо

Падение реальных доходов населения и наличие нерешенных проблем в банковском секторе навряд ли выльется в сокращение количества сделок с недвижимостью в наиболее массовых сегментах рынка. К такому выводу приходит одна группа специалистов по недвижимости, включая, в частности, представителей «ЦИАН ГРУПП». Однако данные изменения неизбежно повлияют на формирование покупательских предпочтений, считает другая группа экспертов. Уверенность ее представителей в том, что это наиболее реалистичный сценарий дальнейшего развития рынка, базируется на целом ряде статистических данных.

Так, согласно данным Росреестра, за первый месяц 2015 года на московской «вторичке» (а это, на минуточку, один из самых оживленных сегментов рынка по всей России) было зарегистрировано всего лишь 5929 фактов перехода права собственности. Этот показатель на целых 30% меньше, чем в январе 2014 года. Почти на столько же (-26%) уменьшилось в этом секторе и число операций с ипотечными кредитами.

Внутренняя статистика многих крупных агентств недвижимости не отражает столь мощную отрицательную динамику, но их представители не отрицают наличие серьезного тренда на замедление активности. Например, аналитический центр компании «ИНКОМ-Недвижимость» оперирует следующими данными: количество сделок со вторичным жильем в январе-2015 снизилось на 10% к январю-2014. К показателям 2013 и 2012 года падение составляет, соответственно, 11% и 31%. Таким образом, отмечают эксперты, первый месяц текущего года лишь немного недотянул до января-2009, когда количество сделок на вторичном рынке было минимальным за всю его новейшую историю.

Но естественные причины возникновения жилищных проблем (в основном из-за изменения семейных обстоятельств) и поиск путей их решения не дадут рынку замереть, спровоцировав лишь определенную «рокировку». В сегменте вторичного жилья, считают представители «ЦИАН ГРУПП», на первый план выйдут так называемые «альтернативные цепочки». Уже сейчас примерно 85% ото всех сделок с жильем занимают операции по одновременной реализации одного объекта и поиску и приобретению альтернативного варианта. Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома добавляет, что граждане просто будут искать варианты с меньшими финансовыми вливаниями. Как следствие, это приведет к необходимости корректировки их требований к потребительским характеристикам жилья в сторону снижения.

Первым из пересматриваемых в таком контексте параметров станет качество жилого фонда. Например, в столице вместо однокомнатной квартиры у «Речного вокзала» на втором этаже панельной двенадцатиэтажки будет приобретаться пусть и двухкомнатная квартира с чуть большей площадью в том же районе, но уже на четвертом этаже блочной девятиэтажки.

Следующим на очереди будет район проживания. В этом случае после реализации 46-метровой «двушки» на первом этаже панельной двенадцатиэтажки у «Павелецкой» будет приобретаться «трешка» в шестнадцатиэтажке (78 «квадратов», второй этаж), но уже возле метро «Братиславская».

Многим в погоне за большим метражом придется согласиться даже на переезд в Подмосковье. При этом на продажу пойдет «двушка» в 38 квадратных метров, например, у метро «Бабушкинская», а в качестве альтернативного варианта будет приобретаться 78-метровая «трешка» в «панельке», но уже где-нибудь в Балашихинском районе.

При этом, подчеркивают специалисты, все вышеуказанные альтернативные цепочки можно будет провести без привлечения дополнительных средств.

В последние несколько лет, отмечают специалисты по недвижимости, характерной отличительной чертой практически всех без исключения покупателей жилья была их требовательность к комфортабельности приобретаемых объектов. В новых же экономических реалиях, безо всякого сомнения, людям придется заметно корректировать или даже кардинально пересматривать свои предпочтения по этому параметру. Параллельно данному процессу, отмечают аналитики, с высокой степенью вероятности начнется переформатирование основных рыночных трендов, особенно тех, которые наметились в сегменте в последнее время.

Одной из первых, считают специалисты «ИНКОМа», под раздачу попадет набравшая популярность тенденция переезда граждан из городских квартир в пригородные коттеджные поселки. Например, еще совсем недавно многие жители столицы приобретали в собственность таунхаусы, выставляя на реализацию однокомнатные квартиры, и в качестве необходимого дополнительного капитала привлекая средства, полученные в рамках договора об ипотечном кредитовании. Теперь же, по мнению экспертов, состав данной категории покупателей претерпит значительные изменения. В частности, место владельцев «однушек» (из-за проблем с получением заемных средств) в сегменте загородной недвижимости, скорее всего, займут собственники трехкомнатных квартир. Они, продавая свою городскую собственность по рыночной стоимости, получают не только возможность сразу же приобрести загородный таунхаус (цена которого заведомо ниже), но и получить определенный объем свободных денежных средств. А их можно использовать для обустройства нового владения или на личные нужды.

Правда, в общем и целом, резюмирует Сергей Шлома, никаких заметных предпосылок к снижению спроса на недвижимость до критического уровня или ниже текущая ситуация пока обнаружить не позволяет, даже с учетом снижения покупательской способности населения и проблем с одобрением ипотечных кредитов. Большая часть потенциальных заемщиков, считает он, все равно будет решать свои жилищные проблемы, пусть даже это будет происходить за счет уменьшения количества комнат в объекте, снижения качества жилого фонда или изменения размера необходимой доплаты. Однако, по его оценке, более детально рассуждать о развитии тех или иных трендов можно будет не раньше марта. Именно тогда основные тенденции рынка перестанут подвергаться деформирующему воздействию недавнего аномального ажиотажа, и появится возможность сделать конкретные выводы о дальнейших перспективах развития ситуации.