Эволюция обменов: все мы вышли из "кофточек с окнами на юг"

Нынешний кризис вернул на вторичный рынок жилья "хорошо забытое старое" — так называемые прямые обмены, в свое время почти вытесненные из практики взаимодействия участников сделок альтернативными операциями купли-продажи. Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома рассказал о том, "как это было" и объяснил, почему во времена экономических потрясений рынок жилья делает эволюционный шаг назад.

Идите в Банный!

Долгие годы обмены являлись по сути единственным общедоступным в нашей стране способом изменения гражданами своих жилищных условий. Да и сегодняшние продвинутые технологии купли-продажи уходят корнями в памятные времена эзоповой терминологии участников спецопераций по обмену жилья, как в советской комедии "По семейным обстоятельствам": с квартирами — "тетями", комнатами — "кофточками с окнами на юг", санузлом — "мужем племянницы" и маклерами, пугающимися собственной тени. В Москве все эти многочисленные "вещи" и "родственники" собирались в Банном переулке (недалеко от станции метро "Проспект Мира"), в единственном в городе обменном бюро. Здесь содержалась картотека недвижимости (несколько кабинетов, уставленных каталожными ящиками), доступ к которой можно было получить, поместив туда за небольшую плату сведения о своей жилплощади.

Но настоящим "рыбным" местом была не картотека, а "толкучка" у обменного бюро: места во дворе не хватало, она выходила на улицу и заполняла весь Банный переулок. Туда-сюда там прогуливались люди с плакатиками на шеях: "Меняю двухкомнатную квартиру в Выхино на две однокомнатные на Рязанском проспекте", "Трехкомнатную на Бабушкинской — на двухкомнатную в Отрадном", "Обмен с доплатой, кухню меньше 5 м не предлагать", — тысячи желающих съехаться, разъехаться, переехать на другую улицу, в другой район, в другой город…

Так продолжалось вплоть до введения приватизации. И несколько лет по инерции после: в 1992-93-х годах. Будучи начинающим риелтором и занимаясь активным поиском, я регулярно посещал Банный переулок с тем, чтобы найти там потенциальных клиентов, желающих совершить обмен и по тем или иным причинам (чаще всего из-за отсутствия прав собственности на жилье) и пока не перестроившихся на новые рыночные отношения между участниками сделок с недвижимостью.

Но в целом рынок жилья переориентировался очень быстро. Примерно в 1994 году одновременно с ростом благосостояния населения, развитием приватизации и, как следствие, распространением технологии купли-продажи жилых объектов обменные операции стали составлять в общей массе сделок невнятное меньшинство. Однако в некоторых случаях "прямой обмен" еще несколько лет оставался единственно возможным способом изменения жилищных условий при вроде бы доступной и гораздо более выгодной рыночной альтернативе.

Аварийный выход из коммунального рая

Дело вот в чем. Огромную долю на московском (равно как и питерском) рынке жилья 1992-96 годах занимали коммунальные квартиры. Несчетное количество риелторов специализировалось на их расселениях (по моим ощущениям, такой опыт имеют все уважаемые сегодня специалисты по недвижимости). В этих "вороньих слободках" жили сотни тысяч людей, которые мечтали об отдельной жилплощади. С другой стороны, спрос на коммуналки был колоссальный, а их инвестиционный потенциал — фантастический по сегодняшним меркам. Стоимость коммунальной квартиры общей площадью примерно 150 квадратных метро м в центре города в 1992 году составляла порядка 150 тысяч долларов. Жилплощадь расселялась, условно, на 5 однокомнатных квартир в спальных районах: 10-15 тысяч долларов за каждую. Инвестиции — 100-200% со сделки, сумасшедшая рентабельность.

Но был нюанс: почти все "коммуналки" — это "неприватки". А приватизировать в то время пусть даже одну комнату в квартире разрешалось строго при условии, что то же сделают обладатели остальных лицевых счетов в ней. Поэтому распространенной драмой являлась такая ситуация: кто-то из жильцов коммунальной квартиры отказывался от переселения и более того — не соглашался и на приватизацию. И все остальные становились заложниками соседа, по закону лишаясь возможности получить права собственности на занимаемую недвижимость и распорядиться ее в соответствии со своими интересами и потребностями — например, продать 15 коммунальных метров и взамен купить 38 отдельных — в добротном типовом доме в хорошем спальном районе.

И тогда использовалась мудреная схема — абсолютно законная, ее предлагали многие компании в Москве. Как сейчас помню, услуга стоила 500 долларов. Работавшие по этой схеме фирмы действовали примерно так:

1. Покупали за смешные деньги (порядка 2000 долларов) квартиру в какой-нибудь глухой провинции — ну, скажем, в городе Киржач — это был "стартовый капитал".
2. Находился покупатель на комнату в коммуналке (чаще всего полномочное лицо инвестора, рассчитывающего со временем стать владельцем всей квартиры), на которого оформлялось это провинциальное добро.
3. Происходил обмен: обладатель комнаты в московской квартире получал права собственности на квартиру в Киржаче и свои деньги (рыночную стоимость коммунальной жилплощади), а покупатель — неприватизированную комнату в "коммуналке".
4. Собственник квартиры в Киржаче со свободными деньгами приобретал интересующую его недвижимость в Москве и за символическую цену продавал (переоформлял) свою недвижимость в провинции следующему покупателю любой другой комнаты (в этой же или другой коммунальной квартире).

Таким образом, в определенный момент сложилась ситуация, что в городах дальнего Подмосковья и ближайших к нему регионов появились квартиры, которые в течение года продавались по 100-200 раз. Но только таким образом, благодаря технологии обмена, в то время можно было "продать" неприватизированную комнату в "коммуналке". Ограничения прав жителей коммунальных площадей на приватизацию отдельной комнаты были сняты лишь в 1999 году после принятия Закона города Москвы "Об особенностях приватизации жилых помещений коммунального заселения". А в 2005 году новая редакция Жилищного кодекса фактически исключила смешанные обмены между нанимателями и собственниками жилья.

Антикризисный обмен: альтернативы нет?

Фактически "прямой обмен" представляет собой передачу собственниками друг другу своих жилых помещений. В данном случае заключается договор мены, который, по сути, отличается от договора купли-продажи тем, что в качестве встречного предоставления в нем фигурируют не деньги, а имущество. Фактически это "бартер от недвижимости", в отличие от привычного сегодня товарно-денежного механизма (хотя деньги могут фигурировать в сделке в качестве доплаты).

Почему "обмен" в кавычках? С правовой точки зрения сделка в отношении объектов, находящихся в собственности, — это не обмен, а мена. Обмен в чистом виде касается только жилья, переданного нанимателям по договору социального найма (фактически речь идет о передачи друг другу лицевых счетов).

В кавычках или без, но сегодня схема "товар-товар" без шансов проигрывает технологии "товар-деньги-товар". Нежизнеспособность "прямого обмена" в условиях рыночных отношений объясняется крайней ограниченностью выбора, который предоставляется в данном случае потенциальному участнику сделки. Представим: в Люблино продается 300 двухкомнатных квартир, и владелец лишь одной из них хочет поменяться на однокомнатную в этом районе. Получается, что в случае "прямого обмена" ему доступен только один вариант из трехсот. И ему грустно от этого. Потому что вообще-то он мечтает о квартире с окнами на парк, а к обмену предлагается только с видом на Капотню…

Все-таки человек хочет иметь выбор. При решении вопроса путем альтернативной сделки он есть всегда: в примере выше — 300 вариантов вместо одного. Найти участников, которые влюбятся в квартиры друг друга с первого взгляда, — примерно тот же шанс, что выиграть в лотерею.

Так что "эволюция" обмена вполне закономерна. С одной оговоркой. Практически вытесненные из практики взаимоотношений участников рынка жилья альтернативными операциями "прямые обмены" возникают из небытия всякий раз, когда страну накрывает очередной экономический кризис, а сферу недвижимости — его последствия: в 1998-м, в 2008-м… 2015-й — не исключение: по нашим данным, в этом году их количество возросло в 3-4 раза.

И это понятно: кризис — время серьезных компромиссов в вопросах, требующих оперативного решения. В условиях резкого сокращения спроса, сталкиваясь с проблемой отсутствия покупателей при острой необходимости изменения жилищных условий, люди становятся менее категоричными в своих требованиях и избирательными в ожиданиях. И неприемлемая в иных условиях квартира с видом на Капотню может стать вариантом, который в конечном итоге будет признан удовлетворительным.