Эксперты не советуют играть на ипотечном курсе

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в апреле количество ипотечных операций на вторичном рынке жилья сократилось в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По отношению к нынешнему марту снижение составило 17%. Несмотря на резко отрицательную статистику сделок, эксперты отмечают возросшую в последнее время активность участников рынка жилищного кредитования и значительный отложенный спрос.

Потенциальные покупатели находятся на низком старте в ожидании снижения процентных ставок. Однако специалисты предупреждают о рисках «игры на ипотечном курсе». Комментируя глубокое падение ипотечного рынка по итогам за год, эксперты обращают внимание на то, что обе реперные точки являются крайними для оценки ситуации с ипотекой на вторичном рынке жилья. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», апрель 2014 г. стал лучшим по количеству сделок с использованием жилищных кредитов — эффект ажиотажного спроса в январе-марте. Одновременно нынешний апрель с большой долей вероятности — дно ипотеки в этом сегменте.

«После декабрьского решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 17% банки значительно подняли ставки по кредитам. Плюс снизили срок действия решения об одобрении кредита с полугода до двух-трех месяцев. Таким образом, в апреле прошли в основном те ипотечные сделки, работа по которым начиналась в январе-феврале — на пике «ипотечных санкций», при максимальных ставках по кредитам. Входить в ипотеку на таких условиях решилось минимальное количество клиентов, да и те не от хорошей жизни. В сделках участвовали люди, попавшие в критическую жизненную ситуацию и не имевшие возможности откладывать ее решение», — отмечает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

С конца января нынешнего года центробанк проводит постепенное смягчение своей кредитной политики. В ответ на эти действия коммерческие банки также — медленно, но верно — снижают ставки по ипотечным программам на вторичном рынке жилья (напомним, что этой сферы не коснулась государственная программа субсидирования ипотеки). Если в январе крупнейшие игроки банковской отрасли выдавали кредиты на условиях от 16-17% годовых, то в апреле — от 14,5%, а в рамках маркетинговых акций и партнерских программ базовые ставки могли быть еще снижены — от 0,5%.

Специалисты отмечают, что результатом последовательных мер ЦБ стала не только стабилизация ипотечного рынка (что, впрочем, пока не позволило обеспечить доступность и массовость ипотеки в сегменте вторичного жилья), но и формирование у его участников позитивных ожиданий. Накануне майских праздников центробанк снова снизил ключевую ставку — в этот раз до 12%.

Сиюминутной реакции на решение ЦБ со стороны коммерческих банков мы не заметили. Но это во многом потому, что ряд финансовых организаций, ожидая такого развития событий, заранее снизил проценты по своим ипотечным программам. С большой вероятностью в ближайшее время банки из топ-5 в очередной раз сделают более привлекательные кредитные предложения. Практически исключено, что они снизят проценты пропорционально последнему уменьшению процентной ставки — сразу на 1,5 п. п. Скорее всего, снижение составит 0,5-1%», — полагает Сергей Шлома.

Жесткие меры ЦБ в конце декабря привели к тому, что в начале 2015 г. на рынке ипотечного кредитования фактически остались только крупные игроки. Остальные либо свернули соответствующие программы, либо выставили по ним заградительные ставки. Однако в настоящее время специалисты отмечают активизацию банков, не входящих в топ-50, и оценивают данный факт как яркую примету «оттепели» в системе жилищного кредитования.

Вместе с тем, риелторы утверждают: в апреле заметно возросла активность потенциальных ипотечных покупателей. Интерес граждан в большей степени гипотетический: люди обращаются за консультациями, интересуются текущими условиями кредитов, преференциями в рамках партнерских программ. От конкретных действий по решению жилищного вопроса многих сегодня удерживают не только высокие ставки (примерно на 3% выше, чем средние значения в 2014 г.), но и ожидание их последующего снижения в краткосрочной перспективе в ответ на дальнейшую либерализацию кредитной политики ЦБ.

Такое развитие событий — последовательное повышение доступности ипотечных продуктов на вторичном рынке жилья в течение 2015 г. — специалисты считают весьма вероятным, однако предостерегают от чрезмерно завышенных ожиданий, обращая внимание на ряд существенных моментов.

Во-первых, снижение банками ипотечных ставок в той или иной мере активизирует спрос, увеличивая количество желающих воспользоваться ипотекой. При этом более низкий процент по кредиту не означает в целом смягчения требований банков к заемщикам. Напротив, в настоящее время кредитные организации проводят предельно строгий андеррайтинг клиентов, стремясь минимизировать собственные риски, но одновременно действуют в рамках своих планов по выдаче ипотечных кредитов. Рост спроса на ипотеку в условиях жестких требований к заемщикам и потенциально ограниченного объема жилищного кредитования приведет к увеличению конкуренции среди «ипотечников» и для многих усложнит получение одобрения на кредит.

Второй момент: ожидания доступных кредитов и одновременного снижения цен на жилье могут вообще не оправдаться. Обозначившаяся было в марте отрицательная коррекция стоимости кв. м на вторичном рынке жилья (-1,6%) была полностью компенсирована в апреле (+1,6%). При этом возможный рост цен на жилую недвижимость по итогам года приведет к увеличению расходов по кредиту даже при условии более низкой процентной ставки.

Так, в настоящее время при покупке типовой однокомнатной квартиры в Москве (средняя цена — 7,4 млн руб.), на условиях внесения первоначального взноса в размере 50%, срока кредитования 20 лет и льготной процентной ставки по партнерской программе 14%, ежемесячный платеж по кредиту составит 46 010 руб., а общая сумма по кредиту — 11 055 012 руб. В случае увеличения рублевых цен на жилье на 10% и уменьшения ипотечной ставки до 13% ежемесячный платеж возрастет до 47 683 руб., а общая сумма по кредиту — до 11 454 471 руб. При ставке 13,5% ежемесячный платеж составит 49 140 руб., а общая сумма по кредиту — 11 805 694 руб.

«Надо понимать, что большинство ипотечных заемщиков нацелено на приобретение высоколиквидного жилья эконом- и комфорт-классов, а цены на данную категорию недвижимости традиционно снижаются последними и растут первыми. Эти же объекты быстрее всего уходят с рынка при восстановлении спроса. Таким образом, излишне долгие колебания потенциальных покупателей, вызванные не столько ограниченными материальными возможностями, сколько азартом «поймать самые низкие цены и проценты», могут быть чреваты тем, что действительно удачный момент для приобретения жилья по лучшим условиям будет упущен и придется догонять рынок. Здесь ситуация точно такая же, как с игрой на валютном курсе: можно крупно выиграть, но и велик шанс проиграть. По нашим оценкам, при сохранении текущей макроэкономической ситуации годовые колебания цен на вторичном рынке жилья будут находиться в пределах 5-10%. Это тот диапазон, при котором разумным критерием для покупателя является актуальность решения вопроса, а не гипотетическая выгода», — резюмирует Сергей Шлома.