Рост ставок по ипотеке и сокращение бюджетных лотов на треть приведут к ослаблению спроса на «вторичке» Москвы

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали поведенческие модели покупателей и продавцов вторичного жилья в столице. По их наблюдениям, некоторые покупатели в последнее время стараются как можно быстрее получить одобрение ипотеки и выйти на сделку, чтобы опередить дальнейший рост ставок по жилищным кредитам (вызванный, в свою очередь, подъемом ключевого показателя ЦБ). Уже осенью количество сделок на вторичном рынке может снизиться, на что в значительной степени повлияют изменения в сфере ипотечного кредитования, прогнозируют специалисты ИНКОМ-Недвижимость.

Еще один фактор, сдерживающий активность покупателей, — поведение собственников вторичной недвижимости, которые летом откладывают выход на рынок (эксперты компании оценивают их долю в 8%). Потенциальные продавцы уезжают на отдых либо ждут наступления осени, когда, по их мнению, можно будет выгоднее реализовать квартиру. В итоге объем предложения, особенного наиболее бюджетного, на вторичном рынке остается ограниченным: за год в масс—маркете общее число лотов сократилось на 6,6%, а объектов стоимостью до 9 млн рублей (средний ценник «однушки») — на 31,6%. Кроме того, на «вторичке» старой Москвы весьма существенной остается доля переоцененных квартир — около 80%.

В нынешнем году ключевая ставка Центрального банка РФ повышалась несколько раз: в начале 2021-го она находилась на уровне 4,25%, в марте поднялась до 4,5%, в апреле — до 5%, в июне — до 5,5%, а в июле — до 6,5%. И если в прошлом году ставки по жилищным кредитам достигали минимального уровня в истории российского ипотечного кредитования, то в 2021-м некоторые банки начали повышать их вслед за подъемом ключевого показателя ЦБ. Более того, ведущие игроки финансовой сферы предполагают, что в этом году ипотечные ставки могут вернуться на допандемийный уровень, причем подобная ситуация сохранится до 2022-го.

О том, как вследствие этого изменится рынок жилья, рассказывает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Пока повышение ипотечных ставок, а также надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом не особо сильно повлияло на поведение покупателей жилья. Мы ожидаем, что показатели спроса изменятся осенью, когда число сделок с привлечением кредита ожидаемо уменьшится.

Очередное повышение ключевого показателя ЦБ, на 1 п.п., не стало неожиданностью для участников рынка недвижимости — власти уже заявляли о том, что пойдут на такую меру в случае ускорения темпов инфляции. Поэтому в последнее время некоторые покупатели ускорились с получением одобрения ипотеки и приобретением квартиры, чтобы опередить дальнейший рост ставок по жилищным кредитам.

Тех же, кто не успел воспользоваться наиболее выгодными условиями ипотечного кредитования, можно разделить на две группы. Потенциальные покупатели, которые больше не могут откладывать решение жилищного вопроса, все-таки согласятся оформить кредит с более высоким процентом, надеясь, что в дальнейшем, если ставки вновь будут опускаться, они смогут рефинансировать ипотеку. Если же ситуация с покупкой квартиры не столь острая, то потребители предпочтут на время отложить сделку, отслеживая при этом ситуацию с ключевым показателем ЦБ и ипотечными ставками».

Вместе с тем специалисты ИНКОМ-Недвижимость не наблюдают на вторичном рынке жилья столицы возникновения т.н. ипотечного пузыря, когда объем просроченной задолженности по жилищным кредитам становится критичным. По их мнению, банки все так же серьезно оценивают будущих заемщиков с точки зрения стабильности их финансового положения.

Активность покупателей вторичного жилья могут затормозить не только изменения в сфере ипотечного кредитования, но и ограниченный объем предложения в сегменте, особенно бюджетных вариантов. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с июлем прошлого года объем предложения в масс—маркете на «вторичке» старой Москвы сократился на 6,6%, с 28 520 лотов до 26 644 лотов. А в категории объектов стоимостью до 9 млн рублей (именно столько, по подсчетам аналитиков, сейчас составляет средняя стоимость предложения «однушки» в указанном сегменте) экспозиция уменьшилась на 31,6%, с 7 360 лотов до 5 031 лота.

Если же рассматривать отдельно базу вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость, то в сравнении с июлем 2020-го она сократилась на 13,4%, с 5 290 лотов до 4 581 лота.

Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В летний период продавцы менее активно выходят на рынок со своим предложением, а некоторые по определенным причинам вообще откладывают на это время реализацию квартиры — сейчас мы оцениваем их долю в 8% от общего числа. Во-первых, часть собственников летом уезжает на отдых или проводит как можно больше времени за городом, отложив свои дела. Во-вторых, некоторые потенциальные продавцы считают, что летом менее выгодно продавать квартиру, чем осенью или зимой, когда спрос может быть выше. Однако с учетом того, что до конца нынешнего года мы не предполагаем серьезного изменения цен на „вторичке“, такие представления остаются лишь стереотипом, укоренившимся в сознании продавцов.

Кроме того, в этом сегменте жилья остается весьма значительной доля объектов, экспонируемых по завышенной цене, — согласно нашим подсчетам, около 80%, из-за чего потенциальным покупателям порой сложно подобрать себе подходящий вариант.

Продавцы вторичной недвижимости — физические лица, многие из них не доверяют мнению профессионалов рынка или аналитическим данным об уровне цен на жилье, которые приводятся в исследованиях риэлторских компаний. В том случае, когда активность покупателей резко возрастает, а квартиры дорожают и, так сказать, „догоняют“ завышенные ценники, у таких собственников появляется возможность выгодно продать недвижимость. Однако периоды ажиотажного спроса заканчиваются очень быстро, а в остальное время переоцененное предложение накапливается в экспозиции, пока собственники не смирятся с реальностью и не начнут снижать ценники».